Đề xuất tính hệ số K riêng cho từng dự án bất động sản

3 giờ trướcBài gốc

Theo đó, một trong những nội dung HoREA đặc biệt quan tâm là cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM bày tỏ ủng hộ việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất. Theo Hiệp hội, cách làm này có ưu điểm là nhanh, minh bạch và thuận lợi, giúp các địa phương xác định kịp thời nghĩa vụ tài chính, còn doanh nghiệp có thể chủ động tính toán chi phí và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính so với trước đây.

HoREA đề xuất tính hệ số K riêng cho từng dự án bất động sản. Ảnh Đông Bắc.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng cần bổ sung quy định xây dựng hệ số K cho từng dự án cụ thể. Nếu chỉ quy định hệ số K theo năm hoặc theo khu vực, địa phương có thể chỉ áp dụng cho mục đích bồi thường, dẫn đến thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi và phát sinh khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng.

Với trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, việc chỉ áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K chung cũng chưa đủ cơ sở. Do đó, HoREA kiến nghị xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất riêng cho từng dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Trong đó, dự án bất động sản cao cấp, dự án bất động sản trung cấp, dự án bất động sản bình dân, dự án bất động sản là nhà cao tầng (hệ số sử dụng đất rất cao), dự án bất động sản là nhà thấp tầng (hệ số sử dụng đất thấp hơn) hoặc dự án khu đô thị có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn để xây dựng các hệ số K phù hợp, bao gồm cả trường hợp UBND tỉnh quyết định hệ số này để tính giá khởi điểm đấu giá.

Lý do là bảng giá đất hiện nay được xây dựng theo vị trí, tuyến đường, mục đích sử dụng đất hiện có, nhưng chưa quy định việc áp dụng hệ số K đối với các dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Trong khi đó, nghĩa vụ tài chính phần lớn phát sinh khi thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất nông nghiệp sang đất ở, đô thị, từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở…

HoREA đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K cho từng dự án để áp dụng nhằm bảo đảm tính bao trùm của quy phạm pháp luật và để hoàn thiện cơ chế bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất, bao gồm các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm cho năm 2026 để các địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội.

Bảng giá đất mới một số địa phương được dự báo tăng mạnh

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội đang xây dựng bảng giá đất để trình UBND TP Hà Nội xem xét thông qua và áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Theo dự thảo tờ trình, Sở này đề xuất giá đất ở cao nhất tại Hà Nội thuộc các tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm (cũ) có mức hơn 700 triệu đồng/m2. Mức tăng mạnh nhất được đề xuất tại các khu vực ngoại thành, từ 16% đến 26%.

Theo cơ quan dự thảo, việc ban hành bảng giá đất mới nhằm phản ánh sát giá thị trường, giảm khoảng cách giữa giá Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế. Hơn nữa, giá đất tăng giúp tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của tổ chức, cá nhân.

Theo đề xuất mới, giá đất tại Hà Nội sẽ được chia thành 17 khu vực thay vì theo ranh giới quận, huyện như trước.

Khu vực 1 gồm các phường trong vành đai 1 có giá đất cao nhất, bao gồm Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng.

Giá đất ở cao nhất được đề xuất hơn 702 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí 1 (mặt đường) tại các tuyến phố như Bà Triệu (đoạn Hàng Khay - Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn Lê Thánh Tông - Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông - Lê Duẩn).

Mức này tăng khoảng 2% so với bảng giá hiện hành.

Giá thấp nhất ở vị trí 1 trong khu vực được ghi nhận tại phố Đồng Cổ, hơn 82 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất ở tại 9 phường trung tâm đạt 255,3 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2% so với bảng giá hiện hành.

Mức tăng 2% được áp dụng chung cho các khu vực khác, gồm: Khu vực 2 (phường trong vành đai 2); Khu vực 3 (phường từ vành đai 2 đến vành đai 3); Khu vực 4 và 5 (phường ngoài vành đai 3, bên hữu sông Hồng, trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện); Khu vực 6 (phường trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - vành đai 3).

Giá đất ở tại các xã ngoại thành được đề xuất điều chỉnh tăng mạnh. Trong đó khu vực 9 (gồm các xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có mức tăng cao nhất, khoảng 26%. Giá đất cao nhất tại nhóm này là 64,7 triệu đồng/m2, áp dụng cho vị trí 1 trên quốc lộ 32 (đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba vào khu đô thị Kim Chung - Di Trạch).

Bình quân giá đất ở vị trí 1 khu vực 9 đạt 30,4 triệu đồng/m2, tăng từ mức 26,8 triệu đồng/m2 hiện nay.

Khu vực 7 (gồm 9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) với mức tăng đề xuất 25%.

TP HCM: Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM kiến nghị xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự rút gọn, để kịp áp dụng thống nhất từ 1/1/2026.

Đơn vị này đã gửi đề xuất để UBND TP HCM chấp thuận áp dụng thủ tục rút gọn nhằm đảm bảo trình thông qua và ban hành đúng tiến độ. Sở đang yêu cầu các xã, phường, đặc khu và cơ quan liên quan cung cấp dữ liệu giá đất tại các tuyến đường hiện hữu, tuyến dự kiến mở mới và khu tái định cư. Theo quy trình, sau khi hoàn thiện dự thảo bảng giá, Sở sẽ lấy ý kiến Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam TP HCM và công khai rộng rãi.

Sau khi tiếp thu góp ý, Sở sẽ trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Sở Tư pháp thẩm định, trước khi báo cáo và trình HĐND TP HCM thông qua. Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ áp dụng để tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; xác định bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất...

Tháng 9, UBND TP HCM đã phê duyệt dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Dự kiến thành phố thực hiện khoảng 27.000 phiếu khảo sát trên 7.505 tuyến, đoạn đường. Dự kiến cần gần 16,3 tỷ đồng để khảo sát lập bảng giá đất, tiến hành từ tháng 8 đến hết tháng 12.

Trước đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường từng đề xuất hai phương án xây dựng bảng giá đất lần đầu gồm: chỉ định thầu rút gọn hoặc giữ nguyên mức giá hiện hành ở TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, UBND TP yêu cầu xây dựng bảng giá đất mới thống nhất sau sáp nhập thay vì giữ nguyên và tích hợp mức giá cũ của 3 địa phương này.

Từ 1/7, TP HCM mới gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Hiện địa phương vẫn áp dụng ba bảng giá đất của ba khu vực trước sáp nhập đến hết ngày 31/12.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây. Việc tiếp tục sử dụng bảng giá cũ đến hết năm nay phù hợp với quy định chuyển tiếp tại khoản 1 Điều 144 của luật này.

Đồng Nai: Đồng Nai đang xây dựng bảng giá đất thống nhất áp dụng trên toàn tỉnh từ ngày 1/1/2026, thay thế cho hai bảng giá đất của Bình Phước cũ và Đồng Nai trước sáp nhập.

Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh này hiện hoàn tất việc tổng hợp ý kiến góp ý từ các địa phương đối với dự thảo bảng giá đất 2026. Đây sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê và thuê đất; xác định giá khởi điểm đấu giá; tính tiền sử dụng đất tái định cư; cũng như xử phạt các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất.

Theo dự thảo (dự kiến trình thông qua trước ngày 31/12), nhiều khu vực có giá đất ở đô thị tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm đất nông nghiệp và đất ở. Tại khu vực Bình Phước cũ, giá đất nông nghiệp tăng 1-1,2 lần so với hiện nay, chủ yếu ở các tuyến tỉnh lộ, khu dân cư đông và các nút giao thông chính. Giá đất ở tại khu vực này cũng tăng từ 1,1-1,4 lần tùy khu vực, tập trung ở những tuyến đường mới mở hoặc được chỉnh trang đô thị. Còn tại khu vực Đồng Nai trước sáp nhập, mức tăng giá đất nông nghiệp bình quân 1,1-2,2 lần, đất ở đô thị tăng mạnh từ 1,6-9 lần, đất ở nông thôn tăng 2,3-6,8 lần so với bảng giá hiện hành.

Bảng giá đất hiện hành của Đồng Nai điều chỉnh theo Quyết định số 56, mức giá đất ở đô thị cao nhất là 40 triệu đồng mỗi m2, nằm trên tuyến đường Cách Mạng Tháng 8 (TP Biên Hòa cũ). Với khu vực Bình Phước cũ, giá đất ở cao nhất 65 triệu đồng mỗi m2 thuộc đoạn đường Quốc Lộ 14 (ngã tư Đồng Xoài đến đường Đồng Khởi) thuộc TP Đồng Xoài cũ.

Bên cạnh các khu vực tăng giá, một số vùng đặc thù được đề xuất giữ nguyên nhằm khuyến khích phát triển và đảm bảo cân đối. Cụ thể, các đảo và cù lao sẽ tiếp tục áp dụng giá đất cũ để thu hút đầu tư vào du lịch, sinh thái. Các khu, cụm công nghiệp giữ nguyên nhằm ổn định sản xuất và tạo môi trường cạnh tranh cho nhà đầu tư. Tương tự, khu đô thị, khu dân cư và tái định cư được đề xuất không điều chỉnh để duy trì sự cân đối giữa các tuyến đường và khu vực.

Sau khi hoàn thiện, dự thảo bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh xem xét, trước khi UBND tỉnh trình HĐND thông qua trước ngày 31/12/2025.

Để giảm áp lực cho người dân, đặc biệt là hộ nghèo và gia đình chính sách, tỉnh Đồng Nai sẽ tiếp tục áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Nghị định 103 của Chính phủ. Cùng với đó, địa phương sẽ công khai, minh bạch thông tin giá đất và triển khai các chính sách hỗ trợ nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Đông Bắc

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/de-xuat-tinh-he-so-k-rieng-cho-tung-du-an-bat-dong-san.html