Định hình chuẩn mực mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam

6 giờ trướcBài gốc

Theo ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch, kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), xu hướng này không chỉ đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư FDI thế hệ mới, mà còn định hình lại giá trị và năng lực cạnh tranh của thị trường.

Ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch, kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA)

Động lực then chốt giúp Việt Nam giữ vững vị thế

Thưa ông, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến đầu tư hấp dẫn của dòng vốn FDI. Ông có thể chia sẻ bối cảnh chung và động lực chính giúp Việt Nam trở thành điểm đến chiến lược của các tập đoàn quốc tế?

Bối cảnh dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sau đại dịch Covid-19, cùng xung đột thương mại Mỹ - Trung đã khiến các tập đoàn đa quốc gia chủ động tìm kiếm những điểm đến an toàn, ổn định và chi phí cạnh tranh để đa dạng hóa sản xuất. Việt Nam nổi lên như một lựa chọn hàng đầu nhờ vào ổn định chính trị, chính sách mở cửa, năng lực sản xuất và hội nhập quốc tế mạnh mẽ.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 28,54 tỷ USD vốn FDI đăng ký, vốn thực hiện đạt 18,8 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm qua.

Đáng chú ý, Việt Nam hiện có hơn 39.000 dự án FDI còn hiệu lực, tổng vốn đăng ký lũy kế trên 480 tỷ USD. Hiện nay, Việt Nam đã tham gia 20 hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới, trong đó 16 FTA đang thực thi, mở ra cánh cửa tiếp cận trực tiếp tới các thị trường lớn như EU, Nhật Bản, Hàn Quốc và Hoa Kỳ. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông và năng lượng được đầu tư mạnh mẽ, tạo nền tảng cho phát triển các khu công nghiệp mới, với chất lượng ngày càng cao.

Một yếu tố quan trọng khác là Chính phủ duy trì chính sách thu hút FDI có chọn lọc, hướng tới các ngành công nghệ cao, năng lượng sạch, công nghiệp phụ trợ và đổi mới sáng tạo. Đây chính là động lực then chốt giúp Việt Nam không chỉ thu hút vốn, mà còn nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất.

Các yếu tố bên ngoài như chính sách thuế quan hay cạnh tranh giữa các quốc gia được xem là thách thức lớn trong thời gian tới. Ông nhìn nhận vấn đề này thế nào và đâu là cơ hội của Việt Nam trước sự dịch chuyển của các dòng vốn mới?

Thực tế, cuộc cạnh tranh trong thu hút FDI giữa các quốc gia ASEAN đang ngày càng gay gắt. Các nước như Indonesia, Thái Lan, Malaysia, hay gần đây là Ấn Độ, đều đưa ra chính sách ưu đãi rất mạnh.

Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam không chỉ nằm ở ưu đãi thuế, mà còn ở sự ổn định chính trị, môi trường đầu tư minh bạch và khả năng thích ứng nhanh với xu hướng toàn cầu.

Điểm đáng chú ý là, Việt Nam đang hướng tới tiêu chuẩn đầu tư xanh và bền vững, điều mà nhiều tập đoàn quốc tế, đặc biệt là từ châu Âu và Bắc Mỹ đánh giá rất cao. Các nhà đầu tư hiện không chỉ tìm nơi có chi phí thấp, mà còn cần môi trường pháp lý rõ ràng, quy hoạch minh bạch, nguồn nhân lực chất lượng và hạ tầng kết nối hiệu quả.

Trong khu vực ASEAN, Việt Nam hiện đứng thứ 3 về thu hút FDI, sau Singapore và Indonesia. Chỉ số Năng lực cạnh tranh toàn cầu (GCI) năm 2024 của Việt Nam xếp thứ 56/141 quốc gia, tăng 4 bậc. Tỷ lệ doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất tại Việt Nam đạt 62%, cao nhất trong nhóm ASEAN (theo JETRO 2024).

Tôi cho rằng, cơ hội lớn nhất của Việt Nam nằm ở việc chuyển đổi chất lượng dòng vốn FDI, thu hút những dự án công nghệ cao, gắn với chuyển giao tri thức và giá trị gia tăng, thay vì chỉ là các hoạt động gia công. Đây chính là hướng đi phù hợp để chúng ta tận dụng làn sóng dịch chuyển toàn cầu hiện nay.

Chuẩn mực mới của khu công nghiệp

Cùng với làn sóng dịch chuyển, nhu cầu của các nhà đầu tư FDI đối với bất động sản công nghiệp hiện nay có gì thay đổi so với trước đây? Họ đang tìm kiếm những yếu tố gì ở địa điểm đầu tư, thưa ông?

Sự thay đổi là rất rõ. Nếu như trước đây, yếu tố “giá thuê thấp” là điểm hấp dẫn chính, thì nay, chất lượng hạ tầng và tính bền vững mới là tiêu chí hàng đầu. Các nhà đầu tư đang tìm kiếm những khu công nghiệp được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống giao thông - logistics - năng lượng - xử lý môi trường tích hợp.

Họ đặc biệt quan tâm đến các khu công nghiệp đạt tiêu chuẩn LEED, EDGE hoặc ISO 14001, bởi điều này liên quan trực tiếp đến chiến lược ESG toàn cầu. Ngoài ra, xu hướng “sản xuất thông minh” khiến các tập đoàn yêu cầu khu công nghiệp có sẵn nền tảng hạ tầng số, như hệ thống quản lý IoT, dữ liệu vận hành, năng lượng tái tạo.

Tôi có thể nói rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn 2.0, nơi mà yếu tố “xanh - thông minh - bền vững” trở thành chuẩn mực mới, chứ không còn là lựa chọn tùy thích.

Theo ông, những ngành, lĩnh vực nào sẽ dẫn dắt làn sóng đầu tư mới và kéo theo nhu cầu bất động sản công nghiệp ra sao?

Làn sóng đầu tư mới sẽ tập trung vào các ngành công nghệ cao, như sản xuất chip bán dẫn, điện tử, linh kiện ô tô, thiết bị năng lượng tái tạo, trung tâm dữ liệu (data center) và logistics. Đây là các lĩnh vực cần môi trường đầu tư ổn định, hạ tầng kỹ thuật cao, nguồn nhân lực chuyên môn và năng lượng sạch.

Sự phát triển của thương mại điện tử và chuỗi logistics đa phương thức cũng kéo theo nhu cầu bùng nổ về kho bãi, trung tâm phân phối và nhà xưởng tiêu chuẩn quốc tế. Theo ước tính của VIREA, trong 5 năm tới, nhu cầu về kho lạnh, trung tâm dữ liệu và khu công nghiệp tích hợp dịch vụ hậu cần sẽ tăng trung bình 10 - 12%/năm.

Năm 2025, ngành bán dẫn thu hút hơn 3,2 tỷ USD vốn FDI mới, chủ yếu từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ. Việt Nam hiện có 8 dự án trung tâm dữ liệu (Data Center) lớn được cấp phép, tổng vốn hơn 2,5 tỷ USD. Thị trường logistics Việt Nam đạt quy mô 65 tỷ USD, dự kiến tăng trưởng bình quân 14%/năm đến năm 2030 (theo WB & Savills).

Điều này đặt ra yêu cầu cho các nhà phát triển trong nước không chỉ mở rộng quỹ đất, mà còn phải đầu tư chiều sâu vào hạ tầng kỹ thuật, công nghệ quản lý và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp.

Thước đo giá trị thị trường bất động sản công nghiệp

Gần đây, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng phát triển khu công nghiệp theo mô hình “thế hệ mới” - xanh, thông minh, tích hợp. Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về xu hướng này? Điều này có ý nghĩa thế nào đối với nhà đầu tư FDI và thị trường?

Khu công nghiệp thế hệ mới là xu hướng tất yếu của sự phát triển bền vững. Thay vì chỉ tập trung vào xây dựng hạ tầng cho thuê, các dự án thế hệ mới sẽ hướng đến hệ sinh thái sản xuất - sinh sống - dịch vụ khép kín.

Cụ thể, mô hình này bao gồm khu sản xuất xanh, nhà xưởng thông minh, trung tâm logistics, khu nghiên cứu và phát triển (R&D), khu nhà ở công nhân, tiện ích xã hội và đặc biệt là hệ thống năng lượng tái tạo tại chỗ (như điện mặt trời áp mái).

Đến nay, có khoảng 20 khu công nghiệp xanh - thông minh đang được thí điểm tại các tỉnh Bắc Ninh, TP.HCM, Đồng Nai, Hưng Yên. Tỷ lệ khu công nghiệp có hạ tầng năng lượng tái tạo hoặc hệ thống xử lý nước tuần hoàn đạt 28%, dự kiến tăng lên 45% vào năm 2030.

Đối với nhà đầu tư FDI, đây là yếu tố thể hiện cam kết ESG rõ ràng. Nhiều tập đoàn lớn chỉ lựa chọn đặt nhà máy ở những khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn xanh, nhằm đảm bảo chuỗi cung ứng toàn cầu của họ tuân thủ các quy định môi trường quốc tế. Vì vậy, Việt Nam sớm phát triển mô hình này sẽ giúp nâng tầm năng lực cạnh tranh quốc gia.

Những mô hình khu công nghiệp mới sẽ khác gì về quy hoạch, đầu tư hạ tầng và quản lý vận hành so với khu công nghiệp truyền thống, thưa ông?

Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở quy hoạch đa chức năng và quản lý vận hành số hóa. Khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ là nơi sản xuất, mà còn là trung tâm sáng tạo, logistics, đào tạo nhân lực và đổi mới công nghệ.

Hạ tầng được tích hợp đồng bộ với năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước tuần hoàn, quản lý rác thải thông minh và giám sát môi trường thời gian thực.

Đặc biệt, quá trình vận hành được số hóa thông qua nền tảng dữ liệu tập trung, giúp nhà đầu tư có thể theo dõi, kiểm soát và tối ưu chi phí vận hành.

Điều này biến khu công nghiệp thế hệ mới trở thành một nền tảng kinh tế đa giá trị, thay vì chỉ là hạ tầng vật lý đơn thuần như trước kia.

Theo ông, yếu tố “xanh” và “chuyển đổi số” sẽ tác động ra sao đến sức cạnh tranh và định hình giá trị bất động sản công nghiệp trong thời gian tới?

Hai yếu tố này không chỉ tác động, mà còn định hình lại toàn bộ thị trường. Những khu công nghiệp áp dụng mô hình quản trị xanh và số hóa toàn diện sẽ đạt hiệu quả vận hành cao hơn, chi phí năng lượng thấp hơn và dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng xanh.

Theo PwC 2025, khoảng 60% nhà đầu tư FDI tại Việt Nam cho biết, tiêu chí ESG là yếu tố bắt buộc trong lựa chọn địa điểm đầu tư. Khu công nghiệp áp dụng mô hình quản trị số giảm trung bình 15 - 20% chi phí vận hành, tăng 10% năng suất lao động.

Đồng thời, các nhà đầu tư toàn cầu, đặc biệt là các quỹ ESG, hiện đặt tiêu chí “xanh và thông minh” lên hàng đầu trong đánh giá dự án. Vì vậy, trong tương lai gần, giá trị thị trường của bất động sản công nghiệp sẽ không còn được đo bằng diện tích, mà bằng mức độ bền vững, tự động hóa và hiệu quả vận hành.

Trọng Tín

Nguồn Đầu Tư : https://baodautu.vn/batdongsan/dinh-hinh-chuan-muc-moi-cho-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-d424294.html