Giá nhà cao, cơ hội nào cho nhà ở xã hội?

3 giờ trướcBài gốc

Khi giá nhà vượt ngoài tầm với

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến tốc độ tăng giá chưa từng có. Chỉ trong vòng 5 năm, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã leo thang chóng mặt, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số hộ gia đình. Theo thống kê của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, quý II.2025, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 82 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội cũng không kém, với mức 79 triệu đồng/m².

Căn hộ chung cư thương mại tại Hà Nội tăng 3-4 lần so với 5 năm trước

Nếu so với năm 2020, mức tăng này thật sự gây “sốc”. Khi đó, giá căn hộ trên trục đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân, nay là phường Thanh Xuân, Hà Nội) chỉ khoảng 30 triệu đồng/m², thì hiện nay đã vọt lên 100–140 triệu đồng/m², tức tăng gấp 3–4 lần chỉ sau 5 năm. Tại khu vực Thủ Đức (TP.HCM), những dự án từng có giá 35–40 triệu đồng/m² năm 2020, nay cũng chạm ngưỡng 90–110 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đối với các dự án gần tuyến metro. Ở khu vực trung tâm thành phố, giá bán từ lâu đã vượt mốc 120 triệu đồng/m², biến giấc mơ mua nhà thành điều xa xỉ với người trẻ.

Nguyên nhân của sự leo thang giá không chỉ đến từ quy luật phát triển đô thị. Quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, chi phí xây dựng leo thang, dòng vốn đầu tư dồn vào bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn. Song quan trọng hơn, nguồn cung lại lệch hẳn về phân khúc trung và cao cấp, trong khi những căn hộ gắn mác “bình dân” gần như biến mất. Điều này khiến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và thấp – vốn chiếm đa số – gần như không còn lựa chọn phù hợp.

Theo các nghiên cứu quốc tế, Hà Nội và TP.HCM hiện được xếp vào nhóm đô thị khó tiếp cận nhà ở tại châu Á. Báo cáo của CBRE – tập đoàn nghiên cứu bất động sản toàn cầu – cho thấy, để mua một căn hộ, người dân tại hai thành phố này phải chi trả số tiền gấp 2,4–2,7 lần thu nhập hằng năm, mức cao hơn cả Singapore. Một khảo sát khác của nền tảng Numbeo cũng chỉ ra, hệ số giá nhà so với thu nhập của Việt Nam trung bình là 22,8, thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á. Trong khi đó, theo Quỹ Đô thị châu Á (ULI), tại TP.HCM hệ số này lên tới 32,5, còn tại Hà Nội là 18,3, phản ánh rõ sự mất cân đối giữa thu nhập và chi phí nhà ở.

Điều này đồng nghĩa, ngay cả khi một gia đình tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong nhiều năm, cơ hội mua được một căn hộ thương mại vẫn là bất khả thi.

Áp lực càng lớn khi cơ cấu dân số thay đổi nhanh chóng. Việt Nam đang bước vào giai đoạn già hóa, trong khi tỷ lệ sinh thấp kỷ lục, hộ gia đình nhỏ dần và xu hướng kết hôn muộn phổ biến. Lực cầu ở thật vẫn còn, nhưng không thể chuyển hóa thành giao dịch, khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả. Chính khoảng trống này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải phát triển nhà ở xã hội như một giải pháp cân bằng.

Nhà ở xã hội: từ chính sách đến thực tiễn

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội trở thành điểm sáng. Theo Bộ Xây dựng, tính đến giữa tháng 7.2025, cả nước đã hoàn thành gần 37.000 căn hộ, đạt 37% kế hoạch năm; hơn 111.000 căn đang triển khai, trong đó khoảng 74.000 căn dự kiến bàn giao trong năm nay. Con số này vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu khổng lồ, nhưng thể hiện sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của cả Chính phủ lẫn doanh nghiệp.

Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ 1.8.2024, đã tạo hành lang pháp lý thuận lợi hơn. Các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, không phải làm thủ tục xác định giá đất, giúp rút ngắn thời gian triển khai 6–12 tháng. Người mua cũng được hỗ trợ vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5–2 điểm %, thời hạn vay lên tới 20 năm – giảm đáng kể gánh nặng tài chính.

Tuy nhiên, để chính sách của Nhà nước thực sự đến với người dân, vẫn còn nhiều khoảng cách. Chị Nguyễn Thị Ninh, trú tại Thanh Xuân (Hà Nội), hiện cùng chồng và hai con thuê căn hộ tập thể 30 m² với giá 4,5 triệu đồng/tháng. Thu nhập hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng, có thể tiết kiệm được khoảng 7 triệu/ tháng nên giấc mơ sở hữu căn hộ thương mại gần như không tưởng khi giá thị trường hiện nay ít nhất từ 3 tỷ đồng trở lên. Hy vọng duy nhất của chị là có thể tiếp cận nhà ở xã hội, song băn khoăn lớn nhất vẫn là: liệu gia đình mình có đủ điều kiện để mua, và phải làm những thủ tục gì.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở: đó là người có công với cách mạng; hộ nghèo, cận nghèo tại đô thị; công nhân, lao động trong khu công nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức; sĩ quan, hạ sĩ quan; và những người có thu nhập thấp, chưa có nhà hoặc nhà ở chật hẹp. Ngoài ra, người mua phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án, chưa từng được Nhà nước hỗ trợ về đất ở, nhà ở, và đáp ứng ngưỡng thu nhập theo quy định.

Dự án nhà ở xã hội UDIC ECOTOWER Hạ Đình (Hà Nội) dự kiến tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua vào quý IV/2025

Theo ông Sinh, chính sách mới đã giúp quy trình được đơn giản hóa, giảm bớt thủ tục rườm rà. Doanh nghiệp thì được miễn tiền sử dụng đất, còn người dân có thể vay vốn với lãi suất thấp và thời gian trả dài. Điều quan trọng là các địa phương phải đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong xét duyệt, để người dân có thể theo dõi hồ sơ của mình minh bạch, nhanh gọn,” ông Sinh nhấn mạnh.

Thực tế, Bộ Xây dựng đang đề xuất nâng ngưỡng thu nhập tối đa được mua nhà ở xã hội lên 20 triệu đồng/tháng đối với cá nhân và 40 triệu đồng/tháng đối với hộ gia đình, đồng thời giao công an cấp xã xác nhận thu nhập cho người lao động không có hợp đồng, thay vì UBND xã như trước. Những điều chỉnh này, nếu được thông qua, sẽ gỡ thêm nút thắt cho hàng nghìn gia đình đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Song, khó khăn vẫn còn. Thủ tục xét duyệt hồ sơ nhiều bước, khiến người dân mất nhiều thời gian và công sức. Nhiều ngân hàng dù có gói tín dụng ưu đãi nhưng vẫn e dè khi cho vay đối tượng thu nhập thấp, yêu cầu chứng minh thu nhập và tài sản thế chấp mà không phải hộ gia đình nào cũng đáp ứng được. Ở phía cung, một số chủ đầu tư chọn cách nộp tiền thay vì thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội, làm nguồn cung thực tế vẫn hạn chế.

Để chính sách thực sự biến thành tổ ấm, cần đồng bộ nhiều giải pháp: đơn giản hóa thủ tục, mở rộng gói tín dụng ưu đãi và linh hoạt hơn trong điều kiện vay, kiên quyết giám sát việc thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án thương mại, và quan trọng hơn cả, thay đổi quan niệm xã hội rằng nhà ở xã hội chỉ là giải pháp tạm bợ. Khi chất lượng dự án được đảm bảo, đây sẽ là lựa chọn lâu dài và bền vững cho người thu nhập thấp.

Với hành lang pháp lý mới, sự tham gia tích cực của doanh nghiệp và cải tiến trong thủ tục, giấc mơ an cư của người thu nhập thấp không còn quá xa vời. Điều quan trọng là phải biến chính sách thành hành động cụ thể, để nhà ở xã hội thực sự trở thành mái ấm của người thu nhập thấp .

HOÀNG HƯƠNG

Nguồn Văn hóa : http://baovanhoa.vn/kinh-te/gia-nha-cao-co-hoi-nao-cho-nha-o-xa-hoi-166405.html