Góc khuất doanh nghiệp bất động sản chưa đăng ký hợp đồng mẫu - Bài 3: Chiêu trò 'lách luật' huy động vốn

8 giờ trướcBài gốc

Doanh nghiệp đăng ký hợp đồng mẫu "đếm trên đầu ngón tay"

Theo các quy định pháp luật, doanh nghiệp bất động sản bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Đây được xem là “chìa khóa” siết chặt hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Tuy nhiên, sau gần một năm triển khai, thực tế cho thấy bức tranh tuân thủ quy định pháp luật của các doanh nghiệp lại tương phản cùng với đó là nhiều khoảng tối đáng lo ngại đã lộ diện. Theo Ủy ban Cạnh tranh quốc gia, trong tổng số 211 lượt hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ thì chỉ có 28,4% (tương đương 60 hồ sơ) hoàn thành nghĩa vụ đăng ký.

Theo quy định, việc mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu theo quy định pháp luật. Ảnh minh họa

Trong danh sách Ủy ban Cạnh tranh quốc gia công bố, riêng tại TP. Hồ Chí Minh có 23 công ty đã hoàn thành đăng ký hợp đồng mẫu, còn Hà Nội con số này là 25 doanh nghiệp. Số ít còn lại nằm ở các tỉnh như: Hưng Yên, Đà Nẵng, Vĩnh Phúc, Kiên Giang.

Hàng loạt những tên tuổi trong giới đầu tư bất động sản đã chấp hành các quy định và được phê duyệt các hợp đồng mẫu mua bán căn hộ như: Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng; Công ty CP Địa ốc Phú Long; Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes; Công ty CP Địa ốc Phú Lộc, Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội; Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội; Công ty CP HBI; Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thương mại Việt An; Công ty CP Tư vấn và Kinh doanh bất động sản TCO…

Những doanh nghiệp này đã nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ pháp lý và thể hiện được việc minh bạch trong giao dịch với khách hàng. Các chuyên gia bất động sản đánh giá, việc công khai danh sách các doanh nghiệp đã đăng ký hợp đồng mẫu là cơ sở quan trọng để người tiêu dùng tra cứu, kiểm chứng trước khi quyết định giao dịch và góp phần xây dựng niềm tin trên thị trường.

Tuy nhiên, có thể thấy rằng số lượng đăng ký trên là quá ít và chưa tương xứng với một thị trường bất động sản đầy tiềm năng được đánh giá đang bùng nổ ở Việt Nam. Đặc biệt, tại các khu vực đô thị phát triển, có lượng lớn các khu chung cư cao tầng mọc lên và đáp ứng nguồn cung lớn ra thị trường như tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, hay những khu vực giàu tiềm năng tăng trưởng như các tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai...

Vạch trần chiêu trò “lách luật” huy động vốn

Trái ngược với nhóm doanh nghiệp chấp hành các quy định của pháp luật, theo thống kê, hơn 70% doanh nghiệp bất động sản còn lại (tương đương 130 hồ sơ trong tổng số 211 lượt hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ) chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu và phải sửa đổi, bổ sung do chứa nhiều điều khoản vi phạm quy định pháp luật.

Con số trên cho thấy thực trạng đáng báo động trong việc thực hiện nghĩa vụ pháp lý đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ của doanh nghiệp, cũng như những rủi ro tiềm ẩn đối với người mua nhà nếu ký kết phải những hợp đồng bị "cài cắm" như ở trên.

Theo Ủy ban Cạnh tranh quốc gia, 130 hồ sơ trong tổng số 211 lượt hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu và phải sửa đổi, bổ sung do chứa nhiều điều khoản vi phạm quy định pháp luật. Ảnh: Ủy ban Cạnh tranh quốc gia

Điều đáng nói là trong số các doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu, không ít cái tên thuộc nhóm "đại gia" bất động sản với thương hiệu uy tín trên thị trường. Việc các doanh nghiệp lớn chậm trễ hoặc lẩn tránh đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ, càng khiến cho thị trường bất động sản trở nên thiếu minh bạch.

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang tìm cách để trì hoãn hoặc né tránh việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ. Thay vì chờ đăng ký xong, nhiều chủ đầu tư đã tổ chức các sự kiện ra mắt giới thiệu sản phẩm rầm rộ, liên tiếp tung ra bảng hàng với khuyến mại hấp dẫn như chiết khấu sâu, nhiều quà tặng hấp dẫn là vàng SJC, ô tô, xe máy...

Nhiều doanh nghiệp thay vì chờ đăng ký xong hợp đồng mẫu mua bán căn hộ, đã dùng nhiều hình thức giao dịch khác để “lách luật” huy động vốn. Ảnh minh họa

Bản chất những việc này là phục vụ mục đích “lách luật” nhằm nhận đặt cọc giữ chỗ, huy động vốn thông qua các hình thức như booking, đăng ký nguyện vọng mua căn hộ… Phần lớn người tiêu dùng sau khi tham gia các giao dịch trên sẽ tiếp tục thực hiện bước tiếp theo để giao dịch mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

Và khi đó, nếu khách hàng ký kết hợp đồng mua bán căn hộ mà doanh nghiệp chưa đăng ký thì họ sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, bởi doanh nghiệp có thể “cài cắm” nhiều điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng. Còn nếu không chấp nhận ký hợp đồng mua bán, người mua nhà có thể mất trắng số tiền đặt cọc, hoặc nếu có đòi lại thì khách hàng cũng không chắc sẽ nhận lại được toàn bộ số tiền ban đầu.

Hoặc cũng có trường hợp chủ đầu tư sau khi nhận booking, đặt cọc giữ chỗ… sẽ ký kết với khách hàng các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn và không biết đến thời điểm nào người tiêu dùng mới được ký kết hợp đồng mua bán. Nếu ký thì chủ đầu tư cũng có thể liên tục "vẽ" thêm các phụ lục hợp đồng nhằm gài thêm điều khoản ngoài hợp đồng mua bán đã ký với khách hàng.

Cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận thấy bị bán "hớ" khi giá căn hộ tăng cao, họ sẵn sàng hủy cọc, thanh lý hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn… và yêu cầu trả lại tiền cho khách hàng, thậm chí chấp nhận trả số tiền phạt rất nhỏ vì đơn phương chấm dứt hợp đồng để lấy lại căn hộ. Chính vì thế, không ít khách hàng buộc phải “ngậm bồ hòn làm ngọt” chấp nhận yêu cầu của chủ đầu tư bởi thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để khiếu nại hay đòi quyền lợi.

Trong khi doanh nghiệp nghiễm nhiên được hưởng lợi từ sự thiếu minh bạch trong các giao dịch mua bán căn hộ thì người tiêu dùng phần lớn là những người dân có mơ ước sở hữu căn nhà đầu tiên đã và đang trở thành nạn nhân của một cuộc chơi mà phần thắng luôn nghiêng về phía chủ đầu tư. Đây cũng là một phần lý do vì sao thời gian qua xảy ra rất nhiều vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Theo quy định tại Điều 28 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, các tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có số lượng lớn người tiêu dùng mua, sử dụng thường xuyên, liên tục, có tác động trực tiếp, lâu dài đến người tiêu dùng phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trước khi sử dụng để giao kết với người tiêu dùng.

Theo Quyết định 07/2024/QĐ-TTg quy định về 8 loại sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, việc mua bán căn hộ chung cư thuộc danh mục các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu theo quy định pháp luật.

Khôi Nguyên

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/goc-khuat-doanh-nghiep-bat-dong-san-chua-dang-ky-hop-dong-mau-bai-3-chieu-tro-lach-luat-huy-dong-von-386715.html