Lý do ông lớn Hàn đổ tiền vào Việt Nam: Giải pháp 'cứu nguy' giữa chu kỳ suy thoái bất động sản?

4 giờ trướcBài gốc

Tổng Công ty nhà đất Hàn Quốc (LH) đề nghị tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đông Nam tại Bắc Ninh

Những chuyển động mới nhất cho thấy LH đang đặt cược mạnh vào Việt Nam giữa lúc thị trường bất động sản Hàn Quốc tiếp tục chao đảo. Các dự án quy mô lớn như Khu đô thị Đông Nam Bắc Ninh được xem là bàn đạp để tập đoàn này cân bằng lại dòng tiền.

Mới đây, ông Phạm Hoàng Sơn, Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã tiếp và làm việc với lãnh đạo Văn phòng đại diện Tổng Công ty nhà đất Hàn Quốc (LH) tại Việt Nam do ông Lim Hyun-Seong, Trưởng Văn phòng đại diện làm Trưởng đoàn.

Tổng Công ty nhà đất Hàn Quốc là đơn vị nhà nước trực thuộc Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc được thành lập vào năm 2010 với vốn pháp định 40 ngàn tỷ won (tương đương 29 tỷ USD). Đây là doanh nghiệp chuyên lĩnh vực xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, cung cấp 120.000 căn hộ mỗi năm. Hiện tập đoàn tập trung xuất khẩu các mô hình phát triển đô thị mới, thành phố thông minh và khu công nghiệp trên phạm vi toàn cầu.

Tại Bắc Ninh, tập đoàn đang triển khai các hoạt động khảo sát, xây dựng hồ sơ đề nghị tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đông Nam với tổng vốn đầu tư dự kiến 19.780 tỷ đồng, tổng diện tích khoảng 240 ha tại các phường: Vũ Ninh, Phương Liễu, Nhân Hòa.

Lãnh đạo LH mong muốn Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh tiếp tục quan tâm hỗ trợ, tạo điều kiện để doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ xây dựng dự án theo kế hoạch đề ra.

ÔNG LỚN BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀN QUỐC

Tổng Công ty Nhà đất Hàn Quốc (LH) là một trong những doanh nghiệp nhà nước quan trọng của Hàn Quốc trong lĩnh vực phát triển đất đai, nhà ở và quy hoạch đô thị. Trực thuộc Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (MOLIT), LH đóng vai trò then chốt trong triển khai các chính sách nhà ở, phát triển hạ tầng và xây dựng đô thị mới.

LH được thành lập ngày 1/10/2009 thông qua việc sáp nhập hai cơ quan tiền nhiệm: Korea Land Corporation và Korea Housing Corporation. Việc sáp nhập nhằm hợp nhất chức năng, hạn chế trùng lặp và nâng cao hiệu quả hoạt động trong phát triển đất đai đô thị, xây dựng nhà ở và triển khai các dự án quốc gia có tính chiến lược.

Với vốn pháp định khoảng 40.000 tỷ Won, LH được giao trọng trách phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê công cộng, xây dựng thành phố mới, các khu công nghiệp, khu logistic, đô thị thông minh và hạ tầng chiến lược.

Sau sáp nhập, LH trở thành “cánh tay thực thi” chính sách nhà ở và đô thị của chính phủ Hàn Quốc. Cơ quan này chịu trách nhiệm phát triển những khu đô thị quy mô lớn, cung cấp nhà ở giá rẻ, kiểm soát thị trường bất động sản và tạo lập quỹ đất cho các dự án công ích. LH không chỉ là doanh nghiệp nhà nước thuần túy mà còn là nhân tố định hình cấu trúc đô thị hiện đại của Hàn Quốc.

Theo báo cáo năm 2024, tình hình tài chính của LH cho thấy sự phục hồi nhất định sau giai đoạn khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản Hàn Quốc. Doanh thu đạt 15,5 nghìn tỷ Won và lợi nhuận hoạt động đạt 340,4 tỷ Won, tăng mạnh so với năm trước. Lợi nhuận ròng đạt 760,8 tỷ Won.

Tuy nhiên, khi so sánh với kế hoạch, các chỉ số này vẫn chưa đạt kỳ vọng. Doanh số thực tế thấp hơn mục tiêu 12,9% và lợi nhuận hoạt động chỉ hoàn thành khoảng 66,7% kế hoạch. Đây là dấu hiệu cho thấy mức độ phụ thuộc lớn của LH vào chu kỳ thị trường bất động sản, đặc biệt là doanh thu đến từ bán đất và bán nhà.

Ông Phạm Hoàng Sơn, Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh làm việc với lãnh đạo Tổng Công ty Nhà đất Hàn Quốc

Một điểm đáng lo ngại hơn là tổng nợ của LH tiếp tục tăng. Cuối năm 2024, tổng nợ của LH đạt 160 nghìn tỷ Won, cao nhất từ trước đến nay, tăng hơn 7,2 nghìn tỷ Won so với năm 2023. Dù vốn chủ sở hữu tăng nhẹ, tỷ lệ nợ/vốn vẫn ở mức cao và gây áp lực lớn lên khả năng tài chính dài hạn của doanh nghiệp.

Fitch Ratings, trong báo cáo năm 2024, đánh giá LH ở mức “AA-” với triển vọng ổn định. Tuy nhiên, Fitch cảnh báo rằng chỉ số nợ điều chỉnh trên EBITDA của LH năm 2023 đã tăng lên 55,7 lần, mức rủi ro tài chính rất lớn nếu thị trường tiếp tục suy yếu. Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh các dự án “đô thị mới” mà LH kỳ vọng đem lại lợi nhuận lớn có thể phải đến 2027–2028 mới mang lại dòng tiền tích cực.

Ngoài ra, các chương trình nhà ở cho thuê dù đóng vai trò xã hội quan trọng lại tạo ra gánh nặng tài chính lâu dài. Chi phí vận hành, bảo trì, và quản lý cao trong khi mức giá thuê thấp khiến các dự án này thường lỗ và làm tăng áp lực tài chính cho LH. Nền tảng tài chính của LH vì thế phải dựa nhiều vào lợi nhuận từ bán đất, một nguồn thu không bền vững nếu thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy giảm.

MỞ RỘNG ĐỘ NHẬN DIỆN RA THẾ GIỚI

Nhận thức được những rủi ro tài chính dài hạn, LH đã tiến hành tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược hoạt động. Mục tiêu trọng tâm là giảm phụ thuộc vào bán đất và mở rộng sang các mảng phát triển đô thị có giá trị lâu dài hơn.

Một trong những hướng đi quan trọng là LH mở rộng đầu tư vào hạ tầng logistic, khu công nghiệp và đô thị thông minh. Đây là những lĩnh vực được chính phủ Hàn Quốc khuyến khích phát triển để chuẩn bị nền tảng cho các ngành kinh tế mới như công nghệ cao, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp robot.

Trong lĩnh vực tài chính, LH cũng đang áp dụng các mô hình mới như REITs (Quỹ đầu tư bất động sản). Thông qua hợp tác với các công ty quản lý quỹ và đối tác tư nhân, LH triển khai mô hình “anchor REITs”, một phương thức huy động vốn qua thị trường tài chính để giảm áp lực cho chính LH. Dự án anchor REITs quy mô 800 tỷ won được triển khai năm 2025 là bước đi lớn nhằm thu hút vốn tư nhân vào các dự án phát triển đô thị.

Ngoài ra, LH hợp tác với Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) để hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển bất động sản tư nhân, qua đó phân bổ gánh nặng cung cấp nhà ở trên thị trường, giảm áp lực tài chính lên cơ quan nhà nước.

Về tổ chức, LH đang được tái cơ cấu nhằm phù hợp với chiến lược quốc gia mới: phát triển cân bằng giữa các vùng, xây dựng đô thị bền vững, và phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ kinh tế công nghệ cao. Điều này thể hiện nỗ lực chuyển mình của LH từ mô hình “điều hành thị trường nhà ở” sang “phát triển đô thị tổng hợp”.

LH trở thành “cánh tay thực thi” chính sách nhà ở và đô thị của chính phủ Hàn Quốc

Trong nước, LH là chủ đầu tư hoặc đồng đầu tư của nhiều dự án lớn thuộc kế hoạch phát triển đô thị quốc gia, bao gồm các “thành phố mới” (new towns), khu quy hoạch nhà ở xã hội, khu logistic và khu công nghiệp.

Một số dự án nổi bật gồm: Thành phố mới Sejong (trung tâm hành chính Hàn Quốc); Thành phố mới Ilsan và Pangyo (trung tâm công nghệ – tài chính mới); Các khu đô thị mới trong “third new town development plan” do chính phủ đề xuất nhằm tăng nguồn cung nhà ở.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, LH chuyển hướng sang các dự án hạ tầng thông minh, logistic và phát triển vùng. Chiến lược này nhằm giảm rủi ro từ thị trường nhà ở và mở rộng hoạt động ra các lĩnh vực có khả năng sinh lợi ổn định hơn.

Một trong những điểm sáng trong chiến lược của LH là mở rộng ra thị trường quốc tế. Việt Nam nổi lên là điểm đến ưu tiên của LH với nhiều hoạt động nghiên cứu, khảo sát và xúc tiến đầu tư.

Tại Việt Nam, như đã đề cập ở trên LH đang tham gia dự án khu đô thị Đông Nam Bắc Ninh. Ngoài Bắc Ninh, LH còn từng nghiên cứu các dự án khu kinh tế Chân Mây – Lăng Cô (Thừa Thiên Huế) với quy mô hơn 1.800ha; dự án khu dịch vụ – sân golf 184 ha tại Thanh Hóa.

Các hoạt động hợp tác phát triển đô thị thông minh với THT Development và Daewoo E&C Vina tại Hà Nội. Sự hiện diện ngày càng rõ nét tại Việt Nam cho thấy LH không chỉ tìm kiếm cơ hội phát triển thương mại mà còn muốn mang mô hình phát triển đô thị Hàn Quốc, đặc biệt là mô hình “smart city”, vào thị trường Đông Nam Á.

Bên cạnh Việt Nam, LH còn triển khai hoặc xúc tiến các dự án tại Ả Rập Xê Út (smart city, logistic); Indonesia (phát triển đô thị mới). Các quốc gia Đông Nam Á khác thông qua hợp tác quy hoạch và phát triển hạ tầng. Mục tiêu của LH là xuất khẩu kinh nghiệm phát triển đô thị và nhà ở xã hội, những lĩnh vực trong đó Hàn Quốc đã đạt nhiều thành công trong 50 năm qua.

Bên cạnh những thành công, LH cũng vướng vào một số tranh cãi lớn. Năm 2021, LH dính bê bối nghiêm trọng khi nhiều nhân viên bị cáo buộc đầu cơ đất dựa trên thông tin nội bộ tại các khu “thành phố mới”. Vụ việc gây chấn động giới chính trị và làm suy giảm nghiêm trọng niềm tin vào hệ thống quản lý đất đai quốc gia.

Ngoài ra, gánh nặng tài chính từ các dự án nhà ở công cộng tiếp tục là vấn đề lớn. Chi phí duy trì, bảo trì và vận hành cao, trong khi giá thuê bị kiểm soát để đảm bảo tính xã hội khiến LH phải gánh khoản lỗ đáng kể. Nếu không có nguồn thu ổn định từ bán đất hoặc hỗ trợ của chính phủ, mô hình này có thể khó duy trì bền vững.

Ngọc Duy

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/ly-do-ong-lon-han-do-tien-vao-viet-nam-giai-phap-cuu-nguy-giua-chu-ky-suy-thoai-bat-dong-san-post565203.html