'Mở khóa' nguồn lực phát triển đô thị

4 giờ trướcBài gốc

Không gian đa tầng mở ra một hướng đi mới cho phát triển đô thị. Ảnh: Phạm Hùng

Tạo nguồn lực từ chính quá trình phát triển

Phát triển đô thị đa tầng là bài toán tổng hợp, trong đó yếu tố nguồn lực giữ vai trò then chốt. Với đặc thù đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi dài và mức độ đồng bộ cao, mô hình này cần được triển khai bằng những cách tiếp cận mới trong khai thác và phân bổ nguồn lực, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào ngân sách nhà nước.

Điểm đáng chú ý trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm là sự chuyển đổi tư duy từ “đất đai” sang “tài nguyên không gian”. Nếu như trước đây, đất được nhìn nhận chủ yếu dưới góc độ diện tích, thì nay, cùng một khu đất có thể được khai thác theo nhiều lớp giá trị khác nhau, từ không gian ngầm, mặt đất đến không gian trên cao, tạo ra giá trị sử dụng và giá trị kinh tế cao gấp nhiều lần.

Chính sự thay đổi này mở ra một cơ chế quan trọng: Thu hồi giá trị gia tăng từ đất. Khi hạ tầng được đầu tư, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, đường vành đai hay các trục giao thông chiến lược, giá trị đất đai khu vực xung quanh sẽ tăng lên đáng kể. Nếu Nhà nước chủ động thu hồi đất vùng phụ cận, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, phần chênh lệch địa tô sẽ trở thành nguồn lực quan trọng để tái đầu tư cho hạ tầng.

Đây là một vòng tuần hoàn tích cực: Hạ tầng tạo giá trị đất và giá trị đất quay trở lại nuôi hạ tầng. Trong đó, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Khi mật độ được nén lại quanh các nhà ga, không chỉ hiệu quả sử dụng đất được nâng cao, mà còn hình thành các cực tăng trưởng mới, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trương Việt Dũng nêu, với mô hình này, quỹ đất xung quanh các nhà ga sẽ được quy hoạch với mật độ cao, đa chức năng, kết hợp nhà ở, khu thương mại, dịch vụ để gia tăng giá trị đất và tạo nguồn thu cho phát triển hạ tầng. Theo đó, thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn vay hoặc ngân sách, Hà Nội có thể tạo nguồn lực từ chính quá trình phát triển đô thị. Thành phố không phải vay vốn để làm metro mà metro sẽ tạo ra nguồn lực để phát triển cho lõi đô thị.

Thành phố dự kiến có 5 khu TOD cấp quốc gia, quy mô khoảng 100ha mỗi khu; 23 khu TOD cấp vùng, quy mô 50ha mỗi khu và 134 khu TOD khác, với tổng diện tích có thể khai thác khoảng 5.000ha. Quỹ đất này được xem là dư địa tài chính quan trọng để đầu tư hạ tầng, trong đó có hệ thống đường sắt đô thị.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, gắn với quá trình tạo lập quỹ đất sạch và quy hoạch phân khu rõ ràng, sẽ giúp bảo đảm tính minh bạch, cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư. Yếu tố quan trọng khác là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tạo nền tảng minh bạch cho các hoạt động đầu tư, bồi thường và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định: Trong bối cảnh mới, đất đai không còn đơn thuần là tư liệu sản xuất mà phải được nhìn nhận như một nguồn lực tài chính chiến lược. Vấn đề không phải là thiếu nguồn lực mà là chưa biết cách “kích hoạt” và “luân chuyển” nguồn lực đó một cách hiệu quả.

Điều kiện để nguồn lực “chảy” vào thực tiễn

Nếu nguồn lực có thể được tạo ra từ không gian thì câu hỏi tiếp theo là làm thế nào để nguồn lực đó thực sự được huy động và đưa vào thực tiễn. Câu trả lời nằm ở thể chế, cơ chế và năng lực quản trị.

Một trong những điểm đột phá được đặt ra là phân cấp, ủy quyền mạnh mẽ hơn cho chính quyền thành phố. Việc trao quyền cho HĐND thành phố trong quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng một số loại đất sẽ góp phần rút ngắn quy trình, tăng tính chủ động và linh hoạt trong triển khai các dự án. Đi cùng với đó là yêu cầu kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình, nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả.

Cùng với đó, các cơ chế thu hồi đất đặc thù cũng được đề xuất để tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại lâu nay. Việc cho phép thu hồi đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội quy mô lớn, cũng như tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập, sẽ góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Song song với đó, việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất theo hướng linh hoạt cũng mở ra những không gian phát triển mới. Những diện tích đất nông nghiệp kém hiệu quả có thể được chuyển đổi thành không gian xanh, công viên sinh thái, hoặc các mô hình nông nghiệp đô thị công nghệ cao, vừa gia tăng giá trị kinh tế, vừa góp phần cải thiện môi trường sống.

Một trong những yếu tố mang tính nền tảng là xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại. Việc số hóa dữ liệu địa chính, kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý mà còn tạo sự minh bạch, giảm thiểu rủi ro và chi phí giao dịch trên thị trường.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguồn lực chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được dẫn dắt bởi một hệ thống thể chế phù hợp. Nếu thể chế không theo kịp, nguồn lực sẽ bị phân tán, thậm chí bị lãng phí. Không gian đa tầng mở ra một hướng đi mới cho phát triển đô thị. Nhưng để hiện thực hóa, điều quan trọng không chỉ nằm ở quy hoạch, mà ở khả năng tổ chức và huy động nguồn lực.

Nhìn từ yêu cầu đó, bài toán đặt ra không dừng ở việc xác lập một tầm nhìn quy hoạch mà phải chuyển hóa thành năng lực tổ chức thực thi, nơi thể chế và nguồn lực đóng vai trò quyết định để đưa mô hình đô thị đa tầng từ ý tưởng vào thực tế phát triển.

Khánh An

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/mo-khoa-nguon-luc-phat-trien-do-thi-745192.html