Mở ra chu kỳ mới - đặt giá trị thật lên trên 'sóng đầu cơ'

2 giờ trướcBài gốc

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh: Cân đối nguồn cung bất động sản, đưa giá nhà về mức hợp lý

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển đáng ghi nhận của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Nhiều phân khúc đã dần phục hồi, tâm lý thị trường ổn định hơn và niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư từng bước được củng cố. Nhiều nghị quyết có tính chất đột phá đã được ban hành nhằm xử lý các vướng mắc tồn tại kéo dài, trong đó có Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội với nhiều quy định thông thoáng hơn.

Bên cạnh đó, các nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho các dự án liên quan đến đất đai, kết luận thanh tra, kiểm tra tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa; Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, giúp cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính và tăng khả năng tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư. Gần đây nhất, Quốc hội đã ban hành nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai, trong đó tập trung vào các nội dung then chốt như định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Từ những chuyển động chính sách trên, thị trường bất động sản đã có những kết quả tích cực về nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội. Điều này không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, mà còn có vai trò điều tiết thị trường, giúp mặt bằng giá bất động sản trở nên hợp lý hơn trong giai đoạn tới.

Nhìn chung, năm 2026, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, song đây sẽ không phải là giai đoạn tăng nóng tràn lan như trước. Chu kỳ tăng trưởng tới sẽ là tăng trưởng có chọn lọc, dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc, nhu cầu thực của xã hội và mục tiêu phát triển bền vững lâu dài.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống chính sách, đẩy mạnh cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương. Đồng thời, Bộ sẽ nghiên cứu các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, cũng như các loại hình nhà ở cho thuê, thuê mua, nhằm đáp ứng tốt hơn khả năng chi trả của người dân.

PGS. Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương: Kịch bản trung tính phù hợp nhất với Việt Nam trong giai đoạn sắp tới

Khung pháp lý dần hoàn thiện, đặc biệt là các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản được quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn, buộc các doanh nghiệp, các chủ đầu tư phải công khai, minh bạch đầy đủ pháp lý dự án, tiến độ triển khai, phương án tài chính.

Song song đó, tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ở thực và nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính minh bạch của thông tin, mức độ an toàn pháp lý và giá trị khai thác thực tế.

Điều này mở ra cơ hội cho thị trường 2026 với một bức tranh nhiều gam sáng, với nền tảng vĩ mô tích cực và quyết tâm tăng trưởng mạnh mẽ. Trong bức tranh tổng thể, kịch bản trung tính - thị trường phát triển sôi động nhưng không bùng phát cực đoan - là khả năng cao nhất trong giai đoạn 2025 - 2030. Theo đó, căn hộ giá phù hợp, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các dự án có khả năng khai thác dòng tiền được dự báo sẽ là những trụ cột chính, dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới - một chu kỳ đặt giá trị thật lên trên kỳ vọng ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam: Sẽ là sân chơi của những chủ đầu tư chuyên nghiệp

Nhìn về năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số được đặt ra, dòng vốn tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất ổn định. Đặc biệt, sự đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang thúc đẩy thị trường dịch chuyển ra các khu vực vùng ven.

Khi các tiện ích xã hội được tăng cường và đáp ứng tốt nhu cầu, lượng dự án nằm ngoài Vành đai 2, Vành đai 3 bắt đầu gia tăng. Đây là sự thay đổi cấu trúc rõ nét của thị trường. Do đó, các chủ đầu tư hiện nay cần phải có tầm nhìn chiến lược, đoán định được tốc độ đô thị hóa cũng như lộ trình phát triển hạ tầng, đường sắt đô thị và các trục giao thông huyết mạch.

Một điểm đáng chú ý khác là sự sàng lọc mạnh mẽ của thị trường. Nếu 10 năm trước, chúng ta thấy rất nhiều nhà đầu tư "tay ngang" từ ngành xây dựng lấn sân sang bất động sản, thì nay, những đơn vị còn trụ lại đều là các chủ đầu tư có tầm nhìn và giàu kinh nghiệm. Thực tế giai đoạn 2023 - 2024 đã chứng kiến nhiều thương hiệu lớn gặp rủi ro pháp lý nặng nề do đầu tư dàn trải, quá sức.

Vì vậy, thị trường năm 2026 sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Hơn nữa, khách hàng ngày càng thông minh và thị trường ngày càng khó tính, đòi hỏi các doanh nghiệp phải sẵn sàng cho một cuộc cạnh tranh quyết liệt hơn, nhất là khi năm 2026 nguồn cung nhà ở xã hội được bổ sung mới, và điều này sẽ góp phần điều chỉnh lại cơ cấu thị trường theo hướng bền vững hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Vietnam: Không phải sản phẩm nào cũng được dòng tiền “để mắt tới”

Thị trường bất động sản hiện nay đang dịch chuyển rõ nét theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực, mang tính bền vững. Theo đó, mức độ quan tâm đối với phân khúc căn hộ chung cư trong tháng 11/2025 tăng 3%, nhà riêng tăng 1%, trong khi các phân khúc đầu tư giảm mạnh, gồm đất nền giảm 22%, nhà phố giảm 3% và biệt thự giảm 8%.

Dự báo chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt. Theo đó, những sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối diện rủi ro chững giao dịch, dù thị trường chung được đánh giá là ổn định hơn.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền sẽ có xu hướng luân chuyển linh hoạt giữa các kênh, ưu tiên những tài sản vừa có khả năng sinh lời, vừa hưởng lợi từ tăng trưởng kinh tế dài hạn. Việc phân bổ danh mục hợp lý, cân bằng giữa an toàn và tăng trưởng, sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư tận dụng hiệu quả chu kỳ mới đang hình thành.