Năm 2025, một năm đáng nhớ của thị trường bất động sản Việt Nam

6 giờ trướcBài gốc

Năm bùng nổ những “đại dự án”

Năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, lớn nhất trong 5 năm qua. Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ mới tới tháng 9/2025, tổng cung bất động sản nhà ở đã vượt qua mốc 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024, trong đó có hơn 86.000 sản phẩm mới, cao gấp 1,3 lần năm trước.

Điều đáng nói hơn nữa là thị trường ghi nhận sự xuất hiện của hàng loạt “đại dự án” mà quy mô của mỗi dự án đều ở mức chưa từng có. Những tên tuổi như: Vinhomes, BIM Group, Sunshine Group, Ecopark Group, Eurowindow Holdings, Xuân Cầu Holdings… đồng loạt triển khai các dự án quy mô hàng trăm – nghìn ha.

Năm 2025 bùng nổ nguồn cung mở bán dự án mới

Có thể nói, trong lịch sử hơn 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam, chưa có năm nào lại “nở rộ” đại dự án nhiều như năm 2025. Không chỉ lớn về quy mô diện tích, các dự án này cũng rất “khủng” về tổng mức đầu tư, phổ biến trên 10.000 tỷ đồng, nhiều dự án đạt tới hàng tỷ USD.

Đi cùng với sự bùng nổ về nguồn cung, giao dịch trên thị trường cũng rất sôi động. Theo thống kê của VARS, 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, trên cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Giá liên tục tạo đỉnh mới

Đáng chú ý, giá sản phẩm bất động sản tiếp tục được đẩy lên cao, vượt qua cả những dự báo cũ. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, chung cư có giá 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến, nhiều dự án vượt quá mốc 200 triệu đồng/m2. Ngay cả ở vùng ngoại thành, chung cư mở bán mới cũng đã chạm đến cột mốc 80 – 90 triệu đồng/m2, đắt chưa từng có.

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, chung cư có giá 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến

Song hành với giao dịch sôi động là mặt bằng giá liên tục được đẩy lên cao. Tại các đô thị lớn, mức giá 100 triệu đồng/m2 với căn hộ chung cư không còn là hiện tượng cá biệt. Thậm chí, một số dự án cao cấp thậm chí vượt xa mốc này.

Ở các khu vực ngoại thành, nơi trước đây được xem là vùng giá mềm, mức chào bán mới cũng tiến sát những kỷ lục chưa từng xuất hiện.

Nguồn cung lớn không khiến thị trường chững lại. Ngược lại, thanh khoản trong năm 2025 ghi nhận mức tăng mạnh. Theo thống kê của VARS, 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Phép thử cho toàn thị trường

Theo dự báo của CBRE, giai đoạn 2024 - 2027, Hà Nội mỗi năm sẽ đón trung bình khoảng 30.000 căn hộ mới (mức cao nhất trong lịch sử). Còn Savills dự báo riêng giai đoạn 2026 - 2027 sẽ có khoảng 46.600 căn từ hơn 40 dự án ra mắt.

Trong bối cảnh “hàng ra ồ ạt”, các chủ đầu tư phải đối mặt bài toán hóc búa: giữ giá để bảo vệ thương hiệu hay hạ giá, tăng chiết khấu để giữ thanh khoản? Cuộc đua năm 2026 vì thế không chỉ là cạnh tranh sản phẩm mà còn là chiến lược sinh tồn khốc liệt.

Giới chuyên gia cho rằng, tình trạng nguồn cung dồi dào tới đây sẽ khiến mặt bằng giá bắt đầu “hạ nhiệt”, sẽ không giảm sâu, nhưng tăng chậm và phân hóa mạnh theo khu vực, chất lượng và uy tín chủ đầu tư.

“Giá tăng nhanh tạo ra rào cản lớn cho người mua ở thực. Thanh khoản vẫn tốt, nhưng phần nhiều đến từ nhóm đầu tư ngắn hạn hoặc phân khúc cao cấp”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội phân tích.

Savills dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ có khoảng 46.600 căn từ hơn 40 dự án ra mắt

Các chuyên gia nhận định 2026 sẽ là năm bản lề, phân hóa rõ rệt giữa doanh nghiệp có nền tảng thực và nhóm làm theo sóng giá. Theo Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, những dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, vận hành bài bản vẫn giữ giá; còn các dự án xa trung tâm, chất lượng trung bình sẽ phải điều chỉnh để thu hút người mua.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhà đầu tư không còn chọn theo quảng cáo, mà theo giá trị thực: khả năng kết nối, chất lượng quản lý, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác cho thuê...

Người mua ở thực cũng thay đổi cách chọn lựa. Thay vì cố mua căn hộ trung tâm giá cao, nhiều gia đình chấp nhận di chuyển xa hơn đến Hoài Đức, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm miễn sao dự án đảm bảo chất lượng và tiến độ thanh toán linh hoạt.

Tổng thể, thị trường vẫn có cầu thật lớn, nhưng độ nhạy với giá ngày càng cao. Đây là thời điểm mà chiến lược “bán hàng thông minh” sẽ quyết định thành bại của doanh nghiệp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định, người mua ngày càng quan tâm đến quản lý vận hành, tiện ích, mật độ căn hộ, chất lượng xây dựng hơn là quảng cáo hay chiết khấu ngắn hạ. Giải pháp then chốt dài hạn là quản lý chi phí đất và hỗ trợ phát triển phân khúc vừa túi tiền.

Với doanh nghiệp, “cuộc chiến giữ khách” không dừng ở chính sách giá mà lan sang dịch vụ hậu mãi, tiến độ thi công và cam kết vận hành. Ai chứng minh được năng lực thực, giữ được niềm tin người mua, người đó sẽ trụ lại sau chu kỳ sàng lọc. Năm 2026 không chỉ là năm bản lề, mà còn là phép thử cho tư duy kinh doanh toàn thị trường.

Ngọc Hòa/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/kinh-te/nam-2025-mot-nam-dang-nho-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post1256501.vov