Nhà đầu tư cầm 10 tỷ đồng đi mua nhà liền thổ, 'đỏ mắt' tìm không ra

4 giờ trướcBài gốc

Chỉ cách đây 3 năm, cầm trong tay 10 tỷ đồng, người mua có thể tự tin lựa chọn nhiều phân khúc nhà phố tại TP HCM, thì nay con số đó chỉ đủ để… “lấy vé vào cửa”. Giá nhà liền thổ bị đẩy lên quá nhanh khiến giấc mơ “có nhà mặt đất” ngày càng trở nên xa vời.

Giấc mơ nhà phố tan dần

Vợ chồng anh Trần Trung Đức – chủ nhà hàng hải sản ở phường An Lộc mới – từng đầy tự tin khi bắt đầu lên kế hoạch tìm mua một căn nhà liền thổ trong nội thành TP.HCM để “an cư lạc nghiệp”.

Với thu nhập hơn 100 triệu đồng/tháng, khoản tích lũy 8 tỷ và dự định vay thêm 2-3 tỷ từ ngân hàng để bổ sung vào ngân quỹ, dù biết giá nhà đang leo thang, nhưng anh Đức kỳ vọng có thể mua được căn liền kề tầm trung, vừa để ở vừa có thể mở rộng kinh doanh.

Tuy nhiên, sau nhiều tháng theo chân “cò”, những gì anh Đức nhận lại chỉ là sự bất lực. “Căn nào vừa ý thì giá hơn 30 tỷ đồng, căn nào trên dưới 10 tỷ thì nằm tít ngoài vùng ven, hạ tầng chưa đồng bộ, khó di chuyển”, anh Đức chia sẻ và cho hay đã quay lại phương án thuê nhà và tiếp tục tích lũy thêm vài năm nữa.

Nhà liền thổ giá ngày càng cao, tạo áp lực thanh khoản cho chủ đầu tư và làm chùn bước nhà đầu tư (Ảnh minh họa: HN).

Thực tế, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhà liền thổ dưới 10 tỷ đồng hiện chỉ chiếm khoảng 11% nguồn cung tại TP.HCM. Trái lại, hơn 55% nguồn hàng nằm trong khoảng 10-30 tỷ đồng, và phần còn lại là các sản phẩm trên 30 tỷ đồng – một mức giá gần như "ngoài tầm với" của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó, nhiều nhà đầu tư lâu năm cũng đang phải tính toán lại chiến lược khi nhảy vào phân khúc nhà liền thổ. Như trường hợp của anh Lê Lâm, phường An Khánh mới, cho hay đang sở hữu 1 căn biệt thự có giá mua vào gần 12 tỷ đồng, với mức giá cho thuê hơn 40 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời khoảng 4-5%/năm.

Đến nay, một căn liền kề tương tự đã tăng giá lên 35-40 tỷ, trong khi giá thuê vẫn dậm chân tại chỗ. Đồng nghĩa tỷ suất sinh lời chỉ ở mức dưới 2%/năm. “Với mức lợi nhuận trên, việc rót tiền thêm vào phân khúc này là một bài toán cần tính toán rất kỹ, vì không những khó hiệu quả mà còn tiềm ẩn rủi ro thanh khoản thấp”, anh Lâm phân tích.

Đây là lý do, từ đầu năm 2025, anh Lâm đã rục rịch chuyển dòng tiền đầu tư khỏi khu vực trung tâm TP.HCM, chuyển sang thị trường nhà phố ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương cũ, nơi giá vẫn mềm hơn và dư địa tăng trưởng còn lớn.

Áp lực kép cho cả bên bán và bên mua

Không riêng anh Lâm, nhiều nhà đầu tư có trong tay 8-10 tỷ đồng giờ đây cũng rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”, một số chọn cách “chẻ nhỏ” khoản tiền này để mua đất nền vùng ven, số khác chuyển hướng sang các thị trường tỉnh.

Việc không ít nhà đầu tư đang buộc phải rời bỏ trung tâm TP.HCM, là lý do sức mua tại khu vực từng được coi là “cốt lõi” này suy giảm rõ rệt. Cụ thể, theo bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam – trong quý vừa qua, TP.HCM chỉ ghi nhận 61 giao dịch nhà liền thổ thành công, giảm tới 49% so với quý trước.

Trong đó, các khu vực có giá cao như khu Đông và khu Nam gần như “đóng băng”, với tỷ lệ giao dịch lần lượt chỉ 25% và 2%. “Mặt bằng giá hiện đã vượt khỏi khả năng hấp thụ của thị trường. Người mua đang chuyển dịch về khu vực có giá mềm hơn”, bà Trang nhận định.

Tương tự, bà Trang Lê – đại diện JLL – cho biết tỷ lệ hấp thụ trong quý II chỉ đạt 27% tổng rổ hàng, chủ yếu ở các dự án tầm trung tại quận Bình Tân cũ. Dự kiến đến cuối năm, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 1.000 căn nhà liền thổ mở bán, nhưng hơn một nửa lại tập trung tại khu Đông – nơi giá trung bình trên 30 tỷ đồng mỗi căn. Điều này tiếp tục làm dày thêm khoảng cách giữa cung và cầu.

Có thể thấy, vấn đề cốt lõi hiện nay là nhà liền thổ đang được phát triển quá nhiều ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc trung cấp hoặc cận cao cấp. Ví dụ, dự án The Gladia của Khang Điền tại TP Thủ Đức cũ có giá khởi điểm từ 32 tỷ đồng/căn. Tại Nhà Bè, một dự án quy mô chỉ 74 căn cũng chào giá từ 40–60 tỷ đồng/căn.

Chỉ duy nhất một dự án giá mềm đáng chú ý là Bcons Eden Park, nằm trên Vành đai 3, với giá từ 5 tỷ đồng/căn – được coi là “của hiếm” giữa thị trường. Tuy nhiên, số lượng chỉ khoảng 40 căn, không đủ đáp ứng nhu cầu thực khổng lồ của thành phố gần 10 triệu dân.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Savills Việt Nam – trong bối cảnh người dân ngại vay ngân hàng, trong khi thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn kém, thì các sản phẩm trên 30 tỷ càng khó bán. “Nếu không điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, thị trường nhà liền thổ tại TP HCM có nguy cơ tự đẩy mình vào tình trạng kén khách và mất thanh khoản”, bà Hương cảnh báo.

Từ diễn biến thực tế, giới chuyên gia cho rằng để thị trường nhà liền thổ bền vững, cần một chính sách phát triển cân bằng hơn, trong đó ưu tiên phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà liền thổ có giá trên dưới 10 tỷ đồng. Nếu không, ngay cả những người cầm 10 tỷ trong tay cũng sẽ mãi loay hoay đi tìm nơi để “an cư”.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/nha-da-u-tu-cam-10-ty-dong-di-mua-nha-lien-tho-do-ma-t-ti-m-khong-ra-1108557.html