Nhà đầu tư đu đỉnh dần 'hết chịu nổi' với bất động sản nghỉ dưỡng

4 giờ trướcBài gốc

Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đi kèm những lời chào mời ngọt ngào như lợi nhuận 10–12%/năm, tặng 15–20 ngày nghỉ miễn phí, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đã khiến không ít người rót vốn – thậm chí vay 100% – với kỳ vọng vừa có lãi đều, vừa sở hữu “ngôi nhà thứ hai”.

Cú sốc của những “nhà đầu tư 0 đồng”

Thế nhưng, sau cú sốc Covid-19 và những bất ổn pháp lý, “cỗ máy sinh lời” đang dần chững lại. Nhiều dự án không thể vận hành hiệu quả, các cam kết lợi nhuận bị phá vỡ, khiến hàng loạt nhà đầu tư rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Ông Trần Minh Lâm (Hà Nội) vẫn chưa quên cảm giác mất ngủ kéo dài khi dồn gần 7,2 tỷ đồng vào hai căn condotel tại Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) hồi năm 2019.

Theo mô hình “đầu tư 0 đồng”, ông Lâm vay 90% giá trị căn hộ, được cam kết lợi nhuận 11-12%/năm. Nhưng đến năm 2020, dịch bệnh bùng phát, chủ dự án tuyên bố dừng trả lợi nhuận với lý do “bất khả kháng”.

Kể từ 2023 đến nay, công suất cho thuê chỉ đạt 15–30%, không đủ chi trả lãi ngân hàng. “Đầu tháng 6/2024, tôi buộc phải bán lỗ một căn, mất gần 500 triệu đồng. Căn còn lại rao bán nhiều tháng mà chẳng ai mua, khách thì trả giá thấp rồi bỏ đi. Giờ người mua condotel e ngại lắm”, ông Lâm chia sẻ.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Trường hợp của ông Lâm không đơn lẻ. Hàng loạt nhà đầu tư từng tin vào viễn cảnh “dòng tiền đều đặn” giờ mắc kẹt với những tài sản vừa khó bán, vừa không tạo thu nhập, trong khi áp lực lãi vay ngân hàng vẫn ngày một lớn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2025 ghi nhận hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, gấp đôi quý trước. Nhưng 80% số đó lại chỉ từ một dự án cao tầng ở Hải Phòng – dấu hiệu cho thấy sự phục hồi chỉ mang tính cục bộ.

Tỷ lệ hấp thụ thị trường đạt 52% (khoảng 1.200 giao dịch), vẫn quá thấp so với thời hoàng kim 2017–2018 khi hàng chục nghìn sản phẩm được sang tay mỗi năm. Trong 6 tháng đầu 2025, nguồn cung đạt hơn 3.200 sản phẩm – chỉ bằng 29% so với cùng kỳ 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Hiện tại, phần lớn người mua là nhóm khách có tài chính dư dả, mua để nghỉ dưỡng chứ không nhằm đầu tư sinh lời. Lực cầu đầu tư – vốn là động lực chính – vẫn chưa quay lại”.

Một báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, trong hơn 4.700 căn condotel ghi nhận quý II/2025, tới 94% là hàng tồn kho từ các năm trước. Nhiều dự án bán chậm, thậm chí phải “đóng giỏ hàng” vì không có giao dịch.

Sóng cắt lỗ khó “lặng sớm”

Anh Hoàng Đông, nhân viên kinh doanh tại một dự án 1.000 ha ở Phan Thiết, cho biết nhiều căn biệt thự biển đang được rao bán chỉ 3–4 tỷ đồng, thấp hơn 20–30% so với giá gốc. Dù vậy, việc tìm người mua vẫn rất khó.

“Tại Phan Thiết, đa số khách mua trước đây vay vốn ngân hàng. Giờ không khai thác cho thuê được, không bán lại được, nên đành bán lỗ để trả nợ”, anh Đông nói.

Khu vực Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nay thuộc TP.HCM) – từng là “thủ phủ” nghỉ dưỡng với 41 dự án được chấp thuận đầu tư – cũng chứng kiến cảnh tương tự. Dự án NovaWorld Hồ Tràm dù đã bàn giao nhiều phân khu, nhưng lượng rao bán lại rất lớn.

Bà Nguyễn Thanh Loan (Hà Nội) mua căn biệt thự 10 tỷ đồng năm 2021, trong đó có 6 tỷ đồng đi vay, nay vì khó khăn tài chính phải rao bán 12 tỷ để tất toán nợ vay. Tuy nhiên, rao từ cuối năm 2024 đến nay vẫn chưa có người mua.

Theo tiết lộ của một môi giới tạo tin trong khu vực Hồ Tràm, giá giao dịch thứ cấp hiện thấp hơn 20% so với giá chủ đầu tư thời điểm đầu. “Hầu hết khách bán lại đều phải cắt lỗ để thoát hàng”, vị môi giới cho hay.

Khảo sát tại Hồ Tràm cho thấy hàng chục dự án bỏ dở từ 2023 vẫn “án binh bất động”. Dự án Charm Resort Hồ Tràm từng cam kết bàn giao cuối 2023 nhưng mới xây phần thô, bỏ hoang vì khó khăn tài chính. Tương tự, Thanh Long Bay (thuộc Bình Thuận cũ, nay thuộc Lâm Đồng) mới làm xong cổng chào và một dãy nhà phố rồi ngừng thi công từ 2020 đến nay.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services, nhìn nhận phải mất vài năm nữa thị trường mới sôi động trở lại. “Giá bán và nguồn cung từng tăng nóng, nhưng hiệu quả khai thác thấp, khiến nhà đầu tư nản lòng. Các tranh chấp lợi nhuận trước đây cũng tạo tâm lý e dè”, ông Tiến nói.

Thực tế cũng cho thấy, sau khi nhiều chủ đầu tư tuyên bố dừng trả lợi nhuận, thậm chí vướng kiện tụng kéo dài về quyền sở hữu condotel, không ít nhà đầu tư cá nhân rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, vừa không thể cho thuê, cũng không thể bán, mà vẫn phải trả lãi nhà băng hàng tháng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất là thanh khoản và niềm tin. Khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, uy tín phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề. Nhiều nhà đầu tư rút lui, không còn mặn mà với bất động sản nghỉ dưỡng.

Giữa vòng vây khó khăn, giới chuyên gia nhận định, muốn phục hồi thực chất, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thể chỉ dựa vào ưu đãi giá bán hay truyền thông nhằm tăng “niềm tin thị trường”. Những vấn đề cốt lõi về pháp lý, cam kết lợi nhuận và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư cần được xử lý tận gốc.

Trước hết, cần có khung pháp lý rõ ràng cho condotel, biệt thự nghỉ dưỡng – từ quyền sở hữu, cấp sổ đỏ, đến cơ chế chuyển nhượng. Thứ hai, cần có cơ chế giám sát tài chính chặt chẽ đối với các cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Và cuối cùng là hỗ trợ tài chính – tín dụng linh hoạt cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp.

“Nếu không có những chính sách đủ mạnh, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục trượt dài trong chu kỳ trầm lắng. Sự hồi phục chỉ là ánh sáng mờ dần ở cuối đường hầm”, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/nha-dau-tu-du-dinh-dan-het-chiu-noi-voi-bat-dong-san-nghi-duong-1108803.html