Nhận diện 'điểm nổ' của thị trường bất động sản

6 giờ trướcBài gốc

Thị trường sẽ bùng nổ

Từ 1/7/2025, cả nước thực hiện công cuộc cải cách tổ chức lại không gian phát triển, tiến hành sáp nhập tỉnh thành. Việc tổ chức lại không gian phát triển mới tầm quốc gia này cùng với những cải cách đột phá nêu trên, đang tạo ra những thời cơ mới chưa từng có cho đất nước, đặc biệt là cộng đồng doanh nhân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

TS.Lê Xuân Nghĩa,Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển tin rằng, trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản đang mở ra những cơ hội mới đầy tiềm năng. Chủ trương sáp nhập tỉnh, một bước đi chiến lược của Chính phủ, hứa hẹn sẽ tạo ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước.

"Chúng ta có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các thành phố vệ tinh hiện đại, những đô thị song sinh sầm uất, từ đó kiến tạo một thị trường bất động sản với động lực tăng trưởng mới", ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia về đường sắt cao tốc, đường bộ cao tốc, cảng biển cùng nhiều công trình khác sẽ khơi dậy một xu hướng đô thị hóa chưa từng có, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn lan tỏa đến nhiều vùng miền trên cả nước.

Với sự phát triển của giao thông, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn. Việc di chuyển giữa các tỉnh thành, giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ trở nên nhanh chóng và thuận tiện, tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản.

"Tôi kỳ vọng rằng sự phát triển này sẽ từng bước đưa giá bất động sản về với giá trị thực, sau những biến động do tình trạng thiếu hụt nguồn cung trước đây gây ra", ông Nghĩa chia sẻ.

"Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Tuy nhiên, sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà", ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group nhận định.

Theo ông Vũ, trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.

Trước đây, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Ví dụ, dự án chung cư 88 Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2, tức gấp 2,5 lần. Nhưng sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ "thừa nguồn cung" bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp.

Các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn.

Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới".

Nhận diện "điểm nổ" trên thị trường

Nhận xét về những khu vực bất động sản có khả năng bùng nổ, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, có ba điểm nóng đáng chú ý: Hưng Yên (sau sáp nhập với Thái Bình). Đây là tỉnh với hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, từ cao tốc đến đường sắt, giúp kết nối nhanh với Hà Nội và các cực kinh tế lân cận. Lợi thế về công nghiệp đang kéo dòng vốn mạnh mẽ vào địa phương này.

Tiếp theo là Bắc Ninh. Đây là thị trường thu hút nhất là phân khúc công nghiệp - các khu chế xuất, khu công nghiệp đang ăn nên làm ra, tạo sức hút cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cuối cùng là Quảng Ninh - Hải Phòng. Đây là khu vực này đã trải qua một giai đoạn trầm lắng, nhưng sau khoảng 4 năm “giảm nhiệt”, đang phục hồi mạnh mẽ. Hải Phòng với cảng biển lớn, cùng Quảng Ninh mở rộng, hứa hẹn trở thành vùng tăng trưởng ổn định trong năm nay.

"Nhìn chung, ba khu vực trên đều đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về nhu cầu thị trường, hạ tầng kết nối, tiềm năng cho thuê và tốc độ đô thị hóa - những yếu tố then chốt để nhà đầu tư yên tâm “xuống tiền” ngay sau khi sáp nhập", ông Chung nhận xét.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Guru Việt Nam thì cho hay, sau khi chính thức sáp nhập từ ngày 1/7, thị trường bất động sản đã chứng kiến làn sóng quan tâm tăng mạnh ở nhiều vùng đất tiềm năng.

Trước hết phải kể đến cặp Ninh Bình - Hà Nam, Ninh Bình ghi nhận mức độ quan tâm tăng tới 96%, trong khi Hà Nam cũng tăng khoảng 30%. Cả hai tỉnh này có lợi thế tương đồng về diện tích và quy mô dân số, hạ tầng giao thông được cải thiện rõ rệt, nên trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư ngay từ tháng 3/2025 - tức là sớm hơn 3 - 6 tháng so với đợt sáp nhập.

Tiếp theo là cặp Đà Nẵng - Quảng Nam, nơi Quảng Nam bất ngờ dẫn đầu với mức tăng quan tâm lên tới 96%, trong khi Đà Nẵng cũng tăng 39%. Sự phối hợp giữa cảng biển, sân bay và khu kinh tế mở cùng tầm nhìn trở thành “song sinh quốc tế” đã khiến khu vực này nổi bật, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cả về kinh tế biển lẫn du lịch, dịch vụ.

Không kém phần sôi động là cặp Bắc Ninh - Bắc Giang, với mức độ quan tâm tăng lần lượt 43% và 83%. Đòn bẩy từ các tuyến cao tốc, đường sắt và quy hoạch phát triển công nghiệp đang giúp hai tỉnh này bứt phá. Cuối cùng, tam giác siêu đô thị phía Nam - TP. HCM, Bình Dương và Vũng Tàu - tiếp tục duy trì sức hút lớn khi đóng góp khoảng 25% GDP cả nước và 37% MBI.

Ba địa phương này cùng nhau hình thành trung tâm công nghiệp - cảng biển và trung tâm tài chính - dịch vụ, hứa hẹn sẽ tạo ra những tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Những điểm nghẽn cần khai thông

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cảnh báo, thị trường bất động sản chưa có chất lượng cao, dễ bị thao túng, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng do những cái dự án, quy hoạch chưa thật sự chất lượng, vấn đề điều hành chưa sát sao. Nhiều địa phương, các sản phẩm bất động sản mọc đầy nhưng cũng chỉ để cho cỏ mọc, bê tông mốc.

"Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá. Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện", ông Đính đề xuất.

Còn PGS.TS Trần Đình Thiên,Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ thì cho rằng, thị trường bất động sản sẽ bùng nổ nhưng không dễ hình dung khi mà tăng trưởng kinh tế đang hướng đến hai con số, tức gấp đôi hiện tại. Việc sắp xếp lại giang sơn (nhập tỉnh, bỏ huyện) mở ra một cách tổ chức phát triển theo hướng mở rộng, không chỉ không gian vật lý mà là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi thế của các địa phương sẽ cộng hưởng với nhau.

Do đó, theo ông Thiên, cần đo lại tất cả lợi thế, làm lại quy hoạch phát triển. Cần lưu ý, triển vọng bùng nổ của thị trường bất động sản là có trong dài hạn nhưng về ngắn hạn có các rủi ro.

Trái phiếu đến kỳ hạn phải trả. Cải cách thể chế - bộ máy sẽ có những trục trặc về quy trình, chi phí chuyển đổi cao; rủi ro về hồ sơ giấy tờ… Ngoài ra, cạnh tranh quốc tế hiện nay cực khó đoán và Việt Nam chắc chắn bị ảnh hưởng.

"Cải cách bao giờ cũng có rủi ro, như con rắn lúc lột da, mới lột thì kiến cắn cũng chết, nhưng lột xong đứng dậy đi được rồi, hóa thành mãng xà rồi thì không gì cản được sức mạnh. Ta cần lường tính rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi lột xác này", ông Thiên khuyến nghị.

Tú Ân

Nguồn Đầu Tư : https://baodautu.vn/batdongsan/nhan-dien-diem-no-cua-thi-truong-bat-dong-san-d321913.html