Sắp hết chuyện chuyển đổi đất vườn sang đất ở đóng thuế tiền tỷ

41 phút trướcBài gốc

Nhiều ý kiến cho rằng cách tính giá đất, thuế đất hiện nay chưa hợp lý. Ảnh: Văn Quyết.

Tại Hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 22/7, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng cách tính giá đất, thuế đất hiện nay là quá cao, quá bất cập và chưa hợp lý.

Theo ông, người dân có quyền sử dụng đất, do đó khi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng mà thuế lên đến 100% thì không hợp lý, mức phù hợp chỉ nên khoảng 30-40%.

Mặt khác, trong khi giá đất ở tính theo giá thị trường, giá đất nông nghiệp lại quá thấp, không theo giá thị trường, cũng là điều bất hợp lý. Chưa kể, ông cho rằng giá đất tùy vị trí, kích thước sẽ có giá khác nhau, nhưng lại nộp cùng một mức thuế thì cũng chưa hợp lý.

Theo nguyên tắc thị trường chứ không nên sát giá thị trường

Theo ông Trần Khánh Quang, mục đích của quản lý Nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư, nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà.

"Tôi kiến nghị sau khi có bảng giá đất năm 2026 thì hàng năm điều chỉnh không vượt quá 20%, nếu vượt quá 20% phải tính toán lại, rà soát lại xem khu vực đó như thế nào, cao quá thì có thể là giá đất ảo", ông Quang kiến nghị.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa. Ảnh: BTC.

Trong khi đó, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhấn mạnh Luật Đất đai 2024 chỉ quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chứ chưa có văn bản nào khuyến khích xây dựng bảng giá đất tiệm cận hay theo giá thị trường. Vì vậy, ông đề nghị các địa phương lưu ý vấn đề này khi xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ năm 2026.

Đồng tình với quan điểm này, TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Đại học Hùng Vương cũng cho rằng không thể lấy các mức giá "ảo" được "thổi" lên ở một số khu vực để xem xét như "giá thị trường", làm căn cứ xây dựng bảng giá đất.

Trong quá trình chờ điều chỉnh Nghị định 103/2024/NĐ-CP, TS Phạm Viết Thuận đề xuất TP.HCM điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79 bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất. Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở. Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở, mức chênh lệch không quá lớn như hiện nay.

"Theo Luật Đất đai, chúng ta có tới 14 loại đất nhưng chúng tôi chỉ chú ý tới đất phi nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở hoặc nằm trong cùng thửa đất ở mà trước đây chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Chỉ loại đất này mới tính thuế khi chuyển đổi sang đất nông nghiệp. 13 loại đất còn lại vẫn sẽ tính theo giá đất nông nghiệp khi doanh nghiệp và Nhà nước tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án xây dựng, không ảnh hưởng tới giá bồi thường của dự án", TS Phạm Viết Thuận lý giải thêm.

Về phía doanh nghiệp, bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN cho rằng không nên áp dụng công thức chung trong việc tính tiền sử dụng đất mà cần phân nhóm.

Nhóm thứ nhất là những người sử dụng đất trực tiếp có cơ chế phù hợp để phục vụ đại đa số người dân - cần tính toán cụ thể. Nhóm thứ 2 là những người sở hữu 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu 30-50%. Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên đóng 100% tiền sử dụng đất. Bà lưu ý bên cạnh con số này cần kèm theo cách tính công khai minh bạch.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN đề xuất phân nhóm người sử dụng đất khi tính tiền sử dụng đất. Ảnh: BTC.

Lãnh đạo Viện PROPIIN cũng đề nghị nhóm giải pháp thứ hai là việc thực hiện cần có "bước đệm" để tránh "sốc" cho thị trường nhằm tránh tình trạng tăng nhanh và đột ngột.

"Hiện nay mới chỉ thí điểm nhưng thị trường, người dân đã nhận nhiều cú sốc. Nếu áp dụng ngay đầu năm 2026, có khả năng thị trường sẽ biến động rất mạnh. Để tránh biến động, cần giãn thời gian thực hiện nhằm hỗ trợ phần nào cho người dân và doanh nghiệp", bà Liễu nói.

Bà cũng lưu ý các địa phương cần có cách tính phù hợp, cân bằng, hợp lý giữa các tỉnh thành để tránh đầu cơ thổi đất vùng giáp ranh. Bà cho rằng đây là tình trạng rất phổ biến thời gian qua, khi cùng một con đường bên này thuộc tỉnh A có giá 2 tỷ đồng, bên phía tỉnh B lên đến 4 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, bà cho rằng các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, quy trình tính giá đất cụ thể cần có giải pháp và tiến độ rút ngắn thời gian, phục vụ tốt hơn nhu cầu của xã hội.

Sẽ khắc phục các khó khăn trong việc định giá đất

Trao đổi tại hội thảo, ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết bảng giá đất lần đầu sẽ được áp dụng năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra để các địa phương điều chỉnh tránh bị "sốc" sau các thông tin sáp nhập.

"Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội", ông Tuấn nói và chia sẻ với những bức xúc của người dân.

"Tại sao thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao như vậy? Nguyên nhân do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư", ông Tuấn nhìn nhận.

Ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết đang đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng áp dụng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh được điều chỉnh hàng năm. Ảnh: BTC.

Theo ông, việc điều chỉnh bảng giá đất và thực thi thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương. Hiện, Cục Quản lý đất đai đang sửa đổi Nghị định 71 và Luật Đất đai để trình Quốc hội trong tháng 10, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong việc định giá đất.

"Các ý kiến của đại biểu trong hội thảo hôm nay giúp cho Cục hiểu hơn và tự tin hơn khi soạn thảo các quy định điều chỉnh. Trong các định hướng, cơ bản chúng ta sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm", Phó cục trưởng Võ Anh Tuấn chia sẻ.

Lan Anh

Nguồn Znews : https://znews.vn/sap-het-chuyen-chuyen-doi-dat-vuon-sang-dat-o-dong-thue-tien-ty-post1570702.html