Siết cho vay khi mua nhà thứ 2, thứ 3: Chuyên gia nói gì?

7 giờ trướcBài gốc

Một viên thuốc không thể chữa được tất cả các bệnh

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá BĐS. Trong đó, nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch BĐS và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Với chính sách cho vay, áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở đi (vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với căn nhà thứ 2 và mức vay không quá 30% từ căn thứ 3) là thông tin nhận được nhiều sự chú ý của dư luận.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng ngành BĐS có đóng góp lớn đối với tăng trưởng. Nếu siết hạn mức cho vay với BĐS thứ 2 ở mức 50% và thứ 3 trở đi ở mức 30% thì sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng GDP.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6

Theo ông Nguyễn Anh Quê, giải pháp để giảm giá BĐS cần được tiếp cận tổng thể từ chính sách tài chính, đất đai như tăng cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Ngoài ra, nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu nhà, đất đầy đủ, minh bạch thông tin thị trường, tránh giá ảo.

"Dự thảo nghị quyết quy định không cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thuộc quỹ bình ổn là chưa phù hợp. Theo tôi, nên quy định trong vòng 10 năm kể từ khi ký hợp đồng mua bán là không được chuyển nhượng để tránh lợi dụng chính sách này để đầu cơ", ông Quê nói.

Ngoài ra, ông Quê cũng cho rằng chính sách nên phân quyền cho các địa phương, thay vì áp dụng đồng loạt toàn quốc. “Địa phương nào, loại hình nào đang sốt, loại hình nào đang bị thổi giá thì mới ngăn chặn. Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ tùy vào tình hình của từng địa phương mà đưa ra giải pháp kiềm chế giá. Khi đó, nơi nào lạnh sẽ được ấm lên, nơi nào nóng sẽ được hạ nhiệt”.

“Một viên thuốc không thể nào chữa được tất cả các bệnh”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, cần hết sức thận trọng trong việc áp dụng hạn mức cho vay khi mua căn nhà thứ 2 - 3 để đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, nếu không sẽ gây nguy cơ rủi ro cho thị trường.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu về BĐS còn thiếu, chưa đồng bộ. Trong khi đây lại là yếu tố có tính quyết định đến việc xác định tín dụng được vay. Điều này gây nguy cơ mất thêm nhiều thời gian và chi phí cho quá trình xét duyệt hồ sơ vay, từ đó ảnh hưởng tới kết quả giao dịch và cũng tạo kẽ hở cho tiêu cực, lách luật.

Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp để kiềm chế giá nhà

“Việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp, gây hạn chế cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè. Nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm lượng tiêu thụ, giảm doanh thu. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu”, ông Đính nói.

Bước đi cần thiết để lành mạnh hệ thống tài chính

Ở góc nhìn khác, trong trao đổi với Một Thế Giới, PGS-TS Phạm Thế Anh, Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng BĐS ở Việt Nam là khu vực có tính chu kỳ cao và xu hướng đầu cơ rất lớn. Mỗi khi điều kiện tín dụng được nới lỏng, dòng vốn đầu cơ trong nền kinh tế lại chảy mạnh vào thị trường này. Hậu quả là, tốc độ tăng giá nhà bỏ xa tốc độ tăng thu nhập.

“Giá nhà tăng lại làm tăng giá trị tài sản thế chấp, khiến ngân hàng mở rộng tín dụng hơn nữa. Quá trình này cứ lặp đi lặp lại trong nhiều năm. Giá tài sản và tín dụng liên tục đẩy nhau lên cao và hậu quả là hệ thống ngân hàng ngày càng lệ thuộc vào BĐS”, ông Thế Anh nói.

Theo ông Phạm Thế Anh, báo cáo gần đây của Ngân hàng Nhà nước cho thấy cho vay BĐS hiện chiếm khoảng ¼ tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, những khoản cho vay “núp bóng” tiêu dùng hay sản xuất có thể khiến con số thực tế còn lớn hơn nhiều. Một hệ thống ngân hàng như thế sẽ chứa đầy rủi ro hệ thống.

PGS-TS Phạm Thế Anh cũng cho hay bên cạnh rủi ro tài chính, bong bóng BĐS còn gây méo mó trong phân bổ nguồn lực. Khi giá nhà tăng mạnh, hộ gia đình và doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển vốn và lao động từ khu vực sản xuất sang đầu cơ tài sản.

Điều này tạo ra ảo tưởng thịnh vượng trong ngắn hạn nhưng làm suy giảm hiệu quả đầu tư và năng suất dài hạn. Kết quả là nền kinh tế trở nên phụ thuộc vào tăng giá tài sản thay vì đổi mới công nghệ hay nâng cao năng suất lao động.

PGS-TS Phạm Thế Anh, Đại học Kinh tế Quốc dân

Vì vậy, rất nhiều nước, kể cả các nền kinh tế có mức độ tự do tài chính cao hơn như châu Âu, Mỹ, Úc hay Canada, đều áp dụng các công cụ kiểm soát tín dụng BĐS. Ví dụ giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay BĐS, tăng thuế giao dịch BĐS ngắn hạn,...

Mục tiêu của các biện pháp này không phải là kìm hãm thị trường nhà ở, mà là ngăn ngừa rủi ro hệ thống, duy trì ổn định tài chính và đảm bảo dòng vốn. Thay vì đầu cơ vào nhà đất, vốn được phân bổ vào nhu cầu nhà ở thực và các lĩnh vực sản xuất và tiêu dùng có giá trị gia tăng cao hơn.

“Đề xuất kiểm soát tín dụng vào BĐS mặc dù hơi trễ, nhưng là một bước đi cần thiết để lành mạnh hóa thị trường BĐS và hệ thống tài chính. Đây không phải là biện pháp “siết” tín dụng, gây ách tắc thị trường, bởi nó chỉ áp dụng đối với căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên. Tức là, nó chỉ có tác dụng ngăn chặn dòng tín dụng đầu cơ vào thị trường này”, ông Thế Anh nêu.

PGS-TS Phạm Thế Anh cho rằng để phát huy hiệu quả, biện pháp kiểm soát tín dụng nêu trên cần được phối hợp với chính sách thuế đánh vào hoạt động đầu cơ ngắn hạn trên thị trường BĐS. Qua đó làm giảm động cơ mua bán mang tính đầu cơ và khôi phục lại sự lành mạnh của thị trường nhà ở và hệ thống tài chính.

Lam Thanh

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/siet-cho-vay-khi-mua-nha-thu-2-thu-3-chuyen-gia-noi-gi-238676.html