Siết đấu giá đất: Thuốc liều cao cho một căn bệnh cũ

một ngày trướcBài gốc

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai (“Nghị quyết số 66.11”).

So với các phiên bản dự thảo, Nghị quyết số 66.11 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân và việc xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá.

Nâng mức cọc đấu giá và những băn khoăn

Một quy định nổi bật là nâng mức tiền đặt trước (thường gọi là “mức cọc”) đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm (quy định cũ là từ 10% đến 20% giá khởi điểm, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản).

Quy định này chỉ áp dụng với cá nhân, không áp dụng với doanh nghiệp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (doanh nghiệp vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20%).

Phiên đấu giá đất ở Thanh Oai (Hà Nội) với hàng nghìn người tham gia

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng việc “mức cọc” tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất. Qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác.

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, quy định mới này vẫn bộc lộ một số vướng mắc.

Thứ nhất, việc quy định biên độ rất rộng (từ 10% đến 50% giá khởi điểm) cho “mức cọc” sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng (không biết nên chọn mức nào).

Mặt khác, về nguyên tắc địa phương có thể chọn “mức cọc” bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.

Thứ hai, nếu địa phương chọn “mức cọc” cao (bằng 50% giá khởi điểm) vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.

Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích xấu có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá đất để đưa một số lượng lớn thửa đất ở ra đấu giá tại cùng một thời điểm và quy định “mức cọc” bằng 50% giá khởi điểm, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp tiền đặt trước, từ đó nhóm này có khả năng “thu gom” được một số lượng lớn thửa đất và “để dành” bán kiếm lời.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội)

Tương tự, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) việc nâng trần tiền đặt trước tối đa lên 50% buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc nghiêm túc hơn về năng lực tài chính, qua đó hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, việc quy định biên độ khá rộng nên các địa phương có thể có xu hướng lựa chọn mức cao nhất (50% giá khởi điểm) để “an toàn” nên có thể vô tình tạo thêm rào cản cho người dân.

Cấm đấu giá đất tối đa 5 năm: Tăng sức răn đe

Một quy định mới của Nghị quyết số 66.11 là bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân sẽ ra quyết định cấm tham gia đấu giá: Từ 2-5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền; từ 6 tháng – 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đủ tiền.

Theo quy định hiện hành của Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng - 5 năm chỉ áp dụng cho doanh nghiệp bỏ cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án hoặc đấu giá cấp quyền khai thác khoáng sản. Nghị quyết số 66.11 đã bổ sung chế tài cấm đấu giá đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, quy định mới này nhằm khắc phục “khoảng trống pháp luật” tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, bổ trợ cho quy định mới về nâng “mức cọc” nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của quy định này vẫn còn là dấu hỏi.

Lý do là các cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên thay để tham gia đấu giá (linh hoạt hơn so với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thực hiện dự án).

Thực tế, chính bởi việc đánh giá cá nhân có thể “lách” thông qua nhờ người khác đứng tên để tham gia đấu giá nên khi sửa đổi Luật Đấu giá tài sản vào năm 2024, cơ quan chủ trì soạn thảo đã không đề xuất chế tài cấm đối với cá nhân. Tuy nhiên sau 2 năm, chế tài này đã được đưa vào Nghị quyết số 66.11.

Còn theo ông Phạm Thanh Tuấn, việc cấm cá nhân tham gia đấu giá đất trong thời hạn tối đa đến 5 năm đã khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây, đồng thời tăng mạnh tính răn đe đối với hành vi cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc.

“Việc có nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn khi bỏ cọc, qua đó góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo” từ đấu giá đất”, ông Tuấn nói.

Tựu trung lại, các chuyên gia đánh giá về tổng thể, mọi chính sách đều có 2 mặt. Bên cạnh lợi ích thì cũng cần chú ý đến nguy cơ “siết” đấu giá đất bằng cách nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá lên tới 5 năm có thể tạo “hàng rào kỹ thuật”, qua đó hạn chế số lượng người tham gia đấu giá. Điều này dẫn đến không phát huy được hiệu quả của đấu giá như một công cụ để tối đa hóa giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất - một loại tài sản công đặc biệt của nền kinh tế.

Lam Thanh

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/siet-dau-gia-dat-thuoc-lieu-cao-cho-mot-can-benh-cu-243337.html