Sửa Luật Đất đai: Nhà nước nên là người thổi còi

8 giờ trướcBài gốc

Một nhà kinh tế nhắn tin như vậy sau khi đọc loạt bài viết liên quan đến đất đai trên Tuần Việt Nam. Câu nói tưởng như bi quan ấy, sau nửa năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, lại đang phản ánh chính xác những gì đang diễn ra: ngân sách nhà nước bội thu, giá đất leo thang, cơ hội phát triển co cụm, còn khoảng cách giàu nghèo đang có nguy cơ mở rộng.

Luật Đất đai 2024 thay đổi căn bản cơ chế xác lập giá đất khi xóa bỏ “khung giá” do Chính phủ ban hành, thay vào đó là bảng giá đất “sát với giá thị trường” do UBND cấp tỉnh xây dựng, công bố và điều chỉnh hàng năm.

Về lý thuyết, đây là bước tiến nhằm minh bạch hóa thị trường, hạn chế thất thoát tài sản công, giảm khiếu kiện kéo dài và tăng thu ngân sách. Nhưng thực tế lại đang cho thấy một làn sóng tăng giá dữ dội ở hầu hết các địa phương.

Đất không phải là mỏ vàng của ngân sách, mà là tài nguyên quốc gia, là nền tảng cho phát triển toàn dân. Ảnh: Nguyễn Huế

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới tăng bình quân 53%, có nơi gần gấp đôi so với bảng cũ. TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 50–60% ở nhiều khu vực, còn Đà Nẵng thì tăng tới 100% tại các vị trí trung tâm. Bình Dương, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hải Phòng… đều điều chỉnh giá đất lên mức cao chưa từng có.

Khi bảng giá đất tăng, các nghĩa vụ tài chính đi kèm cũng leo thang: thuế chuyển nhượng, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, lệ phí thẩm định, lệ phí sát hạch. Ngân sách tăng vọt, nhưng chi phí đầu vào của nền kinh tế lại đang trở nên đắt đỏ.

Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2025, Bộ Tài chính cho biết cả nước đã thu gần 200.000 tỷ đồng từ đất đai, một con số kỷ lục bởi nhiều địa phương báo cáo mức thu từ đất vượt xa dự toán, mà kết quả của trình trạng trên được các chuyên gia cho là áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường.

Người chơi và thổi còi

Theo quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không chỉ giữ vai trò điều tiết thị trường mà còn trực tiếp định giá, giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất và chi tiêu nguồn thu ấy.

Như vậy, Nhà nước đang vừa là người làm luật, vừa là trọng tài, vừa là bên thu lợi – một vai trò bất đối xứng, dễ dẫn đến xung đột lợi ích.

Khi mục tiêu thu ngân sách đặt lên hàng đầu, bảng giá đất không còn đơn thuần là công cụ phản ánh cung – cầu mà có thể trở thành đòn bẩy tài khóa. Mỗi khi địa phương cần tăng thu, bảng giá lại được điều chỉnh theo chiều hướng đi lên. Người dân và doanh nghiệp trở thành bên gánh chịu chi phí.

Hệ quả là đất đai không còn là tư liệu sản xuất, mà bị đẩy thành một sản phẩm tài chính của tất cả các người chơi trên thị trường bất động sản. Những người có đất thì giữ đất, chờ tăng giá hoặc cho thuê lại với giá cao. Những người không có đất thì bị loại khỏi thị trường – dù là để ở hay để sản xuất, kinh doanh. Các doanh nghiệp cho biết chi phí thuê đất đã tăng rất cao chỉ trong nửa đầu năm 2025. Nhà nước thì muốn thu nhiều để có tiền chi cho các mục đích khác.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt tại các làng nghề sản xuất, không đủ sức theo kịp mức giá đất mới để mở rộng sản xuất. Người dân đô thị, đặc biệt là giới trẻ và công nhân lao động, cũng đang ngày càng xa rời giấc mơ an cư.

Đất đai từ chỗ là nguồn lực và nền tảng phát triển trở thành công cụ kiếm tiền cho tất cả người chơi trong thị trường. Người có đất thì ngồi trên vàng, người không có đất thì bị đẩy ra rìa trung tâm phát triển. Khi đất trở thành “tài sản tài chính” không được điều tiết công bằng, thì nền kinh tế và xã hội sẽ mất cân bằng.

Tăng thu từ đất giúp ngân sách “dễ thở” trong ngắn hạn, nhưng đồng thời lại làm suy yếu nền tảng phát triển dài hạn. Đất đai bị thổi giá, chi phí đầu tư tăng cao, năng lực cạnh tranh giảm sút, tâm lý đầu cơ lấn át đầu tư sản xuất. Điều này không chỉ khiến thị trường méo mó, mà còn làm triệt tiêu động lực phát triển trong tương lai.

Muốn thay đổi, trước hết phải nhìn nhận rõ: đất không phải là mỏ vàng của ngân sách, mà là tài nguyên quốc gia, là nền tảng cho phát triển toàn dân. Nhà nước không thể tiếp tục đồng thời làm luật, định giá và thu lợi, mà cần rút khỏi vai trò “người chơi” trên thị trường bất động sản, chuyển về đúng vị trí của một “người gác cửa công bằng”, “nhà hoạch định chính sách”, “nhà kiến tạo”.

Chính sách giá đất phải minh bạch, có tham vấn độc lập, phản biện xã hội và ổn định lâu dài, không chạy theo sóng thị trường. Nguồn thu từ đất cần được tái đầu tư cho hạ tầng, nhà ở xã hội, vùng sâu vùng xa, thay vì dùng để bù đắp chi thường xuyên. Đồng thời, cần cải cách hệ thống thuế sử dụng đất theo hướng chống đầu cơ, đánh vào đất bỏ hoang, và giảm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng thực sự.

Giá đất tăng, ngân sách bội thu – nghe có vẻ là thành công. Nhưng nếu cái giá phải trả là sự trì trệ của nền kinh tế thực, là sự khó khăn của người dân yếu thế trong tiếp cận nhà ở,… thì thành công ấy không bền vững?

Một nền kinh tế không thể phát triển nếu giá đất cao hơn giá trị sinh lời. Đã đến lúc trả đất đai về đúng vị thế của nó: là tài nguyên quốc gia, không phải là “sổ tiết kiệm” cho ngân sách Nhà nước.

Tư Giang

Nguồn VietnamNet : https://vietnamnet.vn/sua-luat-dat-dai-nha-nuoc-nen-la-nguoi-thoi-coi-2426287.html