Thay đổi cách tính tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất:Hướng tới sự minh bạch và ổn định

3 giờ trướcBài gốc

Nếu được thông qua, sẽ giảm áp lực tài chính, giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân, nhất là các hộ nghèo, hộ khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhiều kiến nghị cho phép tính lại tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ảnh: B.Chung

Những bất cập trong thực tiễn

Trước đó, Báo Hànôịmới đã phản ánh thực tế tại nhiều địa phương, về việc quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở gặp khó khăn, chủ yếu ở khâu xác định nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ pháp lý hiện hành tuy có quy định về nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, song lại thiếu chi tiết về cách xác định giá trị quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể. Điều này dẫn tới tình trạng: Cùng một loại đất, cùng diện tích nhưng mỗi nơi lại áp dụng cách tính khác nhau, tạo sự thiếu thống nhất, thậm chí gây bức xúc trong nhân dân.

Một số địa phương áp dụng theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, trong khi có nơi lại căn cứ vào kết quả thẩm định giá cụ thể, dẫn đến sự chênh lệch lớn về mức nghĩa vụ tài chính phải nộp. Không ít hộ gia đình, cá nhân rơi vào tình cảnh muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục vì chưa xác định được chính xác khoản tiền sử dụng đất. Hệ lụy là tình trạng tồn đọng hồ sơ kéo dài, gây ách tắc thủ tục hành chính, dễ phát sinh khiếu kiện.

Đáng lưu ý hơn, bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây. Ngay tại Hà Nội, nhiều trường hợp khi làm thủ tục mới biết thực trạng này và rút hồ sơ vì không đủ tiền đóng, đồng thời, đề xuất điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Là một trong những trường hợp quyết định tạm hoãn chuyển mục đích sử dụng đất, ông Nguyễn Ngọc Bích, ở phường Chương Mỹ, Hà Nội cho biết, việc phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây không chỉ làm giảm tính công bằng mà còn có nguy cơ tạo gánh nặng tài chính không đáng có cho những hộ dân có nhu cầu thực sự về chỗ ở.

Nhu cầu cấp thiết cần có nghị quyết tháo gỡ

Theo Bộ Tư pháp, do đây là vấn đề cấp bách, quan trọng ở địa phương, liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân nên cần thiết phải sớm có chính sách tháo gỡ vướng mắc trước khi Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội sửa đổi và có hiệu lực thi hành. Đây không chỉ là cơ sở pháp lý giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mà còn góp phần quan trọng trong việc thực thi luật một cách thống nhất, đồng bộ.

Dự thảo Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở do Bộ Tài chính xây dựng quy định về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1-7-2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở theo quy định tại Điều 156 Luật Đất đai năm 2024.

Về tính tiền, Bộ Tài chính đề xuất trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này theo nguyên tắc đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng, tiền thuê đất.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 500m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân; lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mức thu cụ thể do UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định. Theo dự thảo, Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký đến hết ngày 28-2-2027.

Giảm áp lực tài chính

Thẩm định độc lập Nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, Bộ Tư pháp tán thành việc sớm ban hành Nghị quyết để giảm áp lực tài chính, giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân, nhất là các hộ nghèo, hộ khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, phù hợp với tinh thần của Quốc hội khóa XV đã ban hành Nghị quyết số 206/2025/QH15 về cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật. Cùng với đó, cơ quan này đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, dự thảo, bản so sánh, đặc biệt là tờ trình Nghị quyết. Đồng thời, rà soát lại các quy định để đảm bảo tính thống nhất, tránh cách hiểu khác nhau khi thực hiện; làm căn cứ để Chính phủ xem xét, thông qua.

Cụ thể, Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính - Bộ Tư pháp bày tỏ băn khoăn về nội dung “mức thu cụ thể do UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định” có thể dẫn tới tình trạng khi triển khai, mỗi địa phương thực hiện một kiểu, dẫn tới việc quyền lợi của người dân ở các địa phương sẽ khác nhau.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú yêu cầu quy định bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch và khả thi đối với các “mốc” thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhất là đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Việc giao cho địa phương quyết định hay Chính phủ quyết định mức thu cụ thể để có thể áp dụng ngay cũng cần có đánh giá rõ ràng. Sau khi hoàn thiện các nội dung này, dự thảo Nghị quyết đủ điều kiện trình Chính phủ xem xét, thông qua.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng, thời gian tới, nhu cầu tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân vẫn phát sinh thường xuyên, do vậy, việc thực hiện chính sách tính mức thu tiền sử dụng đất cần phải phù hợp với từng thời kỳ để bảo đảm ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững. Theo đó, Chính phủ nên “quy định cứng” và giảm tỷ lệ phần trăm mức thu tiền sử dụng đất.

Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 20% tiền sử dụng đất; đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương thì mức thu tiền sử dụng đất bằng 30% tiền sử dụng đất nhưng tối đa không quá 2.000m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 2.000m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Với đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng góp phần tháo gỡ khó khăn về chi phí chuyển đổi đất, tạo điều kiện để người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở, đồng thời vẫn giữ được sự cân đối cho nguồn thu ngân sách.

Hải Hà

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/thay-doi-cach-tinh-tien-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-huong-toi-su-minh-bach-va-on-dinh-716044.html