Thí điểm nhà 'vừa túi tiền' người có mức lương 20 triệu, chuyên gia nói gì?

2 giờ trướcBài gốc

Dự thảo được đưa ra sau khi Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất xây dựng chính sách đối với phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng. Chính sách được định hướng xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của từng địa phương, đảm bảo tuân theo quy luật thị trường, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở cho nhiều phân khúc khác nhau.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất người mua, thuê mua nhà thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước. Mỗi người chỉ được mua, thuê mua một căn và không được bán trong 5 năm. Chính sách này không áp dụng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Nhà thương mại giá phù hợp được lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu. Chủ đầu tư được quyết định giá nhà, với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án.

Theo cơ quan soạn thảo, những năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng. Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) có mức tăng cao hơn cả; mức tăng bình quân khoảng 10-15%/năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.

Đề xuất thí điểm chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền

Mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.

Bên cạnh đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

"Nhà ở thương mại giá phù hợp” là chính sách cần thiết và đã áp dụng tại một số quốc gia dưới tên gọi “affordable housing”. Đây cũng không phải lần đầu tiên chính sách này được Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất.

Dù vậy, theo các chuyên gia, nội dung cơ chế, chính sách này cần phải được xem xét cẩn trọng, thấu đáo ở nhiều khía cạnh.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý bất động sản, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Luật Nhà ở đã quy định hai hình thức phát triển nhà ở chủ đạo với tính chất đối lập: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường; nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

“Chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội”, ông Đỉnh nói và cho rằng hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.

Ví dụ, cùng là nhà ở thương mại, nhưng 1 dự án là “nhà ở thương mại giá phù hợp”, được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m2 căn hộ; còn dự án kia không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m2 căn hộ.

Khi khách hàng nhận thấy hai dự án tương đương nhau, nhưng giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả: chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ khi chủ đầu tư B chỉ bán được 10% số căn hộ. Như vậy, chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” bộc lộ hạn chế, gây ra cạnh tranh không bình đẳng giữa các chủ đầu tư.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhìn nhận, theo quy luật tự nhiên, các chủ đầu tư sẽ tìm cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản. Vô hình trung sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.

Ngoài ra, mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán – một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Ông Đỉnh cho hay chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp “sổ hồng” thì mới bán ra thị trường theo giá “thả nổi”, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

“Tôi cho rằng không cần thiết phải ban hành hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế”, ông Đỉnh nêu.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị Chính phủ quán triệt thực hiện nghiêm chính sách nhà ở xã hội trên quỹ đất nhà ở xã hội đã xác định trong phạm vi các khu đô thị, có chế tài cụ thể; đồng thời nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung có quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, cung cấp đủ tiện ích thiết yếu cho người dân có thu nhập trung bình, thấp.

“Nếu chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả thì không cần phải có thêm loại hình “nhà ở xã hội lai thương mại”, ông Đỉnh nói.

Lam Thanh

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/thi-diem-nha-vua-tui-tien-nguoi-co-muc-luong-20-trieu-chuyen-gia-noi-gi-246797.html