Trái phiếu bất động sản tiếp tục 'phình to'

5 giờ trướcBài gốc

Không thể phủ nhận những mặt tích cực, tuy nhiên, đằng sau sự sôi động của hoạt động phát hành trái phiếu là áp lực trả nợ ngày càng lớn, đặt các doanh nghiệp địa ốc vào thế vừa chạy đua huy động vốn, vừa căng mình xử lý nghĩa vụ tài chính tồn đọng.

Phát hành bùng nổ

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2026 có tổng cộng 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng.

Trong đó, 3 đợt phát hành ra công chúng đạt 14.334 tỷ đồng, chiếm gần 36% tổng giá trị, gấp đôi quý trước Còn lại là 10 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 25.805 tỷ đồng, chiếm hơn 64%.

Điểm nhấn lớn nhất nằm ở nhóm bất động sản với giá trị phát hành hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm tới 60% toàn thị trường. Con số này đặc biệt đáng chú ý khi cùng kỳ năm 2025, nhóm này không ghi nhận bất kỳ đợt phát hành nào.

Nhóm bất động sản với giá trị phát hành trái phiếu hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm tới 60% toàn thị trường quý I/2026.

Cũng cần nói thêm, dù tổng giá trị phát hành tăng 60% so với cùng kỳ, quy mô vẫn thấp hơn đáng kể so với quý cuối năm 2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp cần hoàn thiện báo cáo tài chính kiểm toán để đáp ứng điều kiện phát hành.

Xét về cấu trúc, kỳ hạn trái phiếu đang có xu hướng kéo dài, với 41% lượng phát hành có kỳ hạn từ 7–10 năm, kỳ hạn bình quân đạt 6,1 năm. Lãi suất phát hành bình quân ở mức 7,81%/năm, giảm 0,31 điểm % so với quý trước nhưng tăng 0,57 điểm % so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, mức giảm lãi suất chủ yếu đến từ nhóm bất động sản, đây là tín hiệu cho thấy nỗ lực giảm chi phí vốn để kích thích nhu cầu nhà đầu tư.

Song song, quy mô thị trường cũng dần phục hồi sau cú sốc năm 2022, với dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I đạt 1,32 triệu tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ và tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

“Bom nợ” treo lơ lửng

Dù hoạt động phát hành khởi sắc, áp lực trả nợ lại đang trở thành vấn đề cốt lõi. Trong năm 2026, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới 203.936 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm 124.702 tỷ đồng (61%), còn ngân hàng chiếm 22.755 tỷ đồng (11,2%).

Đáng lo ngại hơn, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn sụt giảm mạnh. Quý I chỉ ghi nhận 11.300 tỷ đồng trái phiếu được mua lại, giảm 58% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 4 năm. Điều này cho thấy khả năng chủ động xử lý nợ của doanh nghiệp đang suy yếu rõ rệt.

Áp lực thanh khoản còn thể hiện qua tình trạng chậm trả gia tăng. Tổng giá trị gốc và lãi trái phiếu chậm trả mới trong quý I lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý IV/2025, nhưng mới chỉ có 57 tỷ đồng được thanh toán.

Trường hợp của CTCP Đầu tư Địa ốc Phương Đông là ví dụ điển hình. Doanh nghiệp này tiếp tục chậm thanh toán các khoản lãi trái phiếu đến hạn trong năm 2026, với nghĩa vụ gần 44,9 tỷ đồng và 7,3 tỷ đồng chưa được chi trả đúng hạn.

Trước đó, trong năm 2025, công ty cũng nhiều lần chậm thanh toán và phải đàm phán giãn nợ với trái chủ, thậm chí gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 2 năm, từ 2024 sang 2026.

Không chỉ đối mặt áp lực thanh khoản, doanh nghiệp này còn bị xử phạt 92,5 triệu đồng do vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin, làm gia tăng rủi ro minh bạch – yếu tố vốn đã nhạy cảm trên thị trường trái phiếu.

Một vấn đề đáng quan ngại khác là cấu trúc tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức rủi ro cao. TNR Holdings Việt Nam là ví dụ tiêu biểu khi tổng nợ phải trả cuối năm 2025 lên tới gần 12.900 tỷ đồng, gấp 6 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, riêng nợ trái phiếu chiếm hơn 8.800 tỷ đồng.

Dù đã chi hơn 358 tỷ đồng để thanh toán lãi trong năm 2025, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp chỉ đạt hơn 1,1 tỷ đồng, mức rất thấp so với quy mô nợ. Các chỉ số sinh lời suy giảm mạnh, với ROE chỉ 0,06% và ROA quanh 0,01%.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều doanh nghiệp khác trong cùng hệ sinh thái như May – Diêm Sài Gòn (nợ hơn 20.300 tỷ đồng, lãi gần 8 tỷ đồng), Đầu tư Phát triển BĐS Thành Vinh (nợ 5.500 tỷ đồng, lãi hơn 12 tỷ đồng), hay TNI Nam Quang (nợ hơn 11.000 tỷ đồng, gấp 4 lần vốn chủ).

Những con số này phản ánh một thực tế nhiều doanh nghiệp đang vận hành với đòn bẩy tài chính cao trong khi khả năng tạo lợi nhuận hạn chế, khiến áp lực trả nợ trái phiếu trở nên nặng nề hơn.

Bên cạnh đó, trên thị trường thứ cấp, tổng giá trị giao dịch trái phiếu riêng lẻ đạt 323.197 tỷ đồng trong quý I, tương đương 5.670 tỷ đồng/ngày, giảm nhẹ 4% so với quý trước. Dòng tiền vẫn chủ yếu tập trung vào trái phiếu bất động sản (50%) và ngân hàng (31%).

Điều này cho thấy, dù rủi ro hiện hữu, nhà đầu tư vẫn ưu tiên các nhóm ngành quen thuộc, có quy mô lớn và khả năng thanh khoản tương đối.

Có thể thấy, sự trở lại của hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản trong quý I/2026 là tín hiệu tích cực, phản ánh nỗ lực khơi thông kênh huy động vốn trung – dài hạn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, bức tranh tổng thể vẫn là sự đan xen giữa phục hồi và rủi ro.

Một mặt, doanh nghiệp đang tận dụng cơ hội thị trường ấm lên để huy động vốn. Mặt khác, áp lực đáo hạn lớn, khả năng thanh toán suy giảm và cấu trúc tài chính thiếu lành mạnh đang tạo ra “gọng kìm” siết chặt dòng tiền.

Trong bối cảnh đó, việc nâng cao minh bạch thông tin, tái cấu trúc nợ và cải thiện hiệu quả kinh doanh sẽ là yếu tố quyết định để doanh nghiệp không chỉ “trụ vững” mà còn có thể tham gia bền vững vào đường đua trái phiếu đang nóng trở lại.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/trai-phieu-bat-dong-san-tiep-tuc-phinh-to.html