Lỡ mua đất chung với bạn, muốn bán nhưng bạn không chịu, kiện được không?

7 giờ trướcBài gốc

Gửi câu hỏi tới chuyên mục Chat với chuyên gia, bạn đọc Nguyễn Thành (Thanh Hóa) hỏi:

Tôi lỡ mua chung đất với bạn nhưng giờ người này không muốn bán trong khi tôi đang rất kẹt tiền và cần xử lý. Có cách nào để giải quyết hay không?

Ảnh minh họa.

ThS Hoàng Thị Biên Thùy, Giảng viên Bộ môn Luật Đất đai – Môi trường, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho biết:

Trường hợp mua chung 1 quyền sử dụng đất nên khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024 để tiến hành cấp, cụ thể:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Như vậy, Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi nhận tên chung của hai người và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận, trừ trường hợp có yêu cầu cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Dù Giấy chứng nhận được cấp cho tất cả những người mua chung hay chỉ cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện thì quyền sử dụng đất vẫn được xác nhận hình thức sử dụng là chung và sẽ được định đoạt theo quy định đối với tài sản chung.

Hiện tại, bạn đọc có nhu cầu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tùy từng trường hợp để có hướng xử lý như sau:

Thứ nhất, trường hợp quyền sử dụng đất chung có thể phân chia từng phần cho từng chủ thể và các chủ thể sử dụng đất chung đồng ý thực hiện việc phân chia. Có nghĩa là thửa đất có thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất để thành nhiều thửa đất, trong đó có thửa đất tương ứng với phần tỷ lệ mua chung của bạn Thành thì bạn có thể đề nghị người mua chung thống nhất việc tách thửa đất để chuyển từ quyền sử dụng đất chung thành quyền sử dụng đất của riêng từng cá nhân. Khi đó, việc định đoạt đối với từng quyền sử dụng đất chỉ do từng cá nhân quyết định.

Tuy nhiên, việc tách thửa cần phải đáp ứng các điều kiện để được tách thửa được quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Một vài điều kiện quan trọng cần lưu ý để được tách thửa là: (i) Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó; (ii) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Các điều kiện này chi tiết như thế nào sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Quyết định của tỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

Ngoài ra, các tỉnh có thể bổ sung thêm các điều kiện khác để được phép tách thửa, chẳng hạn có tỉnh còn quy định quyền sử dụng đất phải không trong các dự án nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 1/500 hay không trong khu vực quy hoạch sử dụng đất cho mục đích công cộng….

Kết quả của quá trình này là từng chủ sở hữu sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khi đó có thể thực hiện quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất chung không đáp ứng được các điều kiện để được tách thửa đất.

Theo đó, tại Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.” Có nghĩa là nếu không đáp ứng được các điều kiện để tách thửa hoặc các đồng sở hữu không thống nhất việc tách thửa thì các thành viên phải cùng nhau định đoạt hoặc ủy quyền cho một người đại diện để định đoạt.

Thứ ba, trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất chung không đồng ý cùng định đoạt.

Trường hợp không đạt được sự thống nhất để thực hiện việc tách thửa đất (nếu được) hoặc cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn Thành có thể nộp đơn khởi kiện ra TAND khu vực nơi có bất động sản để yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất.

Theo đó, tùy vào tình huống và diễn biến vụ việc, tòa án có thể phán quyết theo hướng: (i) buộc tách thửa (nếu đáp ứng các điều kiện để tách thửa) tương ứng với tỉ lệ góp của từng chủ thể trên cơ sở cung cấp chứng cứ việc đóng góp tạo lập của mỗi người để từng chủ thể tự định đoạt; (ii) hoặc nếu không tách thửa được và bên mua chung đồng ý mua lại phần quyền sử dụng đất của độc giả thì sẽ được ưu tiên mua trước trên cơ sở giá do các bên thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được sẽ trên cơ sở thẩm định giá độc lập; (iii) hoặc nếu bên mua chung không đồng ý mua lại thì Tòa án có thể tuyên bán đấu giá quyền sử dụng đất để phân chia bằng tiền.

Như vậy, với nội dung phân tích pháp lý ở trên, có thể thấy việc xác lập chung quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sẽ có nhiều quy định phức tạp khi từng chủ thể có nhu cầu định đoạt đối với phần quyền sử dụng đất của mình trong quyền sử dụng đất chung, nhất là trường hợp các chủ sở hữu không đạt được tính thống nhất trong việc xử lý tài sản chung. Do vậy, các bên khi cùng tạo lập quyền sử dụng đất chung cần đặt ra những thỏa thuận trước khi tạo lập để tạo cơ sở cho việc thực hiện các quyền của từng chủ thể đối với quyền sử dụng đất tạo lập chung.

QUỲNH LINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/video/lo-mua-dat-chung-voi-ban-muon-ban-nhung-ban-khong-chiu-kien-duoc-khong-post874968.html