Sau thời gian tăng tốc mở rộng quỹ hàng, thị trường căn hộ Bình Dương dự báo giảm từ năm 2027

5 giờ trướcBài gốc

Thị trường căn hộ Bình Dương (cũ) đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử. Những dữ liệu mới nhất từ quý IV/2025 không chỉ cho thấy sự hồi phục mà còn dự báo một năm 2026 bùng nổ mạnh mẽ, khi khu vực này chính thức bước vào chu kỳ phát triển mới với vị thế là tâm điểm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Bước đệm từ cuối năm 2025

Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường hàng đầu như Cushman & Wakefield và CBRE, quý IV/2025 đã chứng kiến một cú "ngược dòng" ngoạn mục của Bình Dương. Trong khi nhiều khu vực khác vẫn đang trong giai đoạn điều tiết, Bình Dương đã vươn lên dẫn đầu toàn thị trường về cả nguồn cung lẫn sức mua.

Số liệu thực tế cho thấy sự tăng trưởng đột biến, 7.797 căn hộ mở bán mới chỉ trong một quý, gấp tới 9,5 lần so với quý III/2025. Khu vực Thuận An và Dĩ An đang dẫn đầu về nguồn cung tại Bình Dương với các dự án nổi bật như Happy One Mori, A&T Saigon Riverside hay Setia Edenia vừa ra mắt.

Lượng hàng mới này đã đẩy tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên mức 16.910 căn. Đáng chú ý hơn, dù giá bán sơ cấp trung bình đã nhích lên ngưỡng 2.031 USD/m2 (khoảng 53 triệu đồng/m2), tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức ấn tượng 77% đối với các dự án mới.

Sự sôi động này không phải ngẫu nhiên. Nó là kết quả của quá trình nén thị trường trong thời gian dài và sự kích hoạt từ các thông tin hạ tầng, đặc biệt là tâm thế sẵn sàng của các nhà đầu tư sau khi Bình Dương chính thức có những bước chuyển mình mạnh mẽ trong quy hoạch sáp nhập vào hệ sinh thái đô thị của TP.HCM.

Dự báo về năm 2026, các chuyên gia nhận định đây sẽ là năm "bản lề" với nguồn cung dự kiến cán mốc 20.436 căn hộ. Đây là con số kỷ lục, cho thấy niềm tin tuyệt đối của các chủ đầu tư vào tiềm năng tăng trưởng của khu vực. Tuy nhiên, điều này cũng đi kèm với những thách thức về chi phí.

Từ ngày 01/01/2026, việc áp dụng bảng giá đất sửa đổi dự kiến sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới. Với việc tính toán tiền sử dụng đất sát với giá thị trường, chi phí phát triển dự án sẽ bị đẩy lên cao. Điều này tạo ra một làn sóng chạy đua sở hữu nhà ở ngay từ đầu năm 2026, khi người mua thực và nhà đầu tư đều muốn "chốt" giá trước khi các dự án mới buộc phải điều chỉnh giá bán theo chi phí đầu vào tăng vọt.

Bước ngoặt năm 2027: Nguồn cung thu hẹp

Dù triển vọng năm 2026 vẫn được đánh giá tích cực với dự kiến hơn 20.000 căn hộ mới ra mắt, các tổ chức nghiên cứu cho rằng thị trường sẽ có sự điều chỉnh rõ rệt từ năm 2027.

Lượng căn hộ mở bán mới tại Bình Dương năm 2027 có thể giảm còn khoảng 5.000 căn, tương đương mức sụt giảm rất mạnh so với giai đoạn cao điểm trước đó. Nguyên nhân chính đến từ chiến lược thận trọng hơn của các chủ đầu tư. Sau thời gian tăng tốc mở rộng quỹ hàng, doanh nghiệp có xu hướng cân đối lại dòng tiền, kiểm soát tồn kho và hạn chế rủi ro trong bối cảnh chi phí phát triển dự án gia tăng.

Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất sửa đổi từ năm 2026 cùng những thay đổi liên quan đến thuế và quy trình phê duyệt được dự báo sẽ làm tăng áp lực tài chính lên các dự án mới. Những yếu tố này buộc thị trường phải chọn lọc kỹ hơn trước khi triển khai.

Không chỉ quy mô nguồn cung thay đổi, cấu trúc sản phẩm cũng đang dịch chuyển. Theo nhận định của Avison Young, thị trường căn hộ tại các đô thị vệ tinh đang ưu tiên mô hình linh hoạt như studio, dual-key hoặc căn hộ tích hợp không gian làm việc tại nhà.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong lối sống của người mua trẻ và nhóm chuyên gia nước ngoài - những đối tượng đề cao tính tiện lợi, tối ưu diện tích và khả năng khai thác cho thuê.

Ngoài ra, yếu tố công nghệ và phát triển bền vững ngày càng đóng vai trò quan trọng. Hệ thống nhà thông minh, quản lý vận hành số hóa, không gian xanh và giải pháp tiết kiệm năng lượng đang dần trở thành tiêu chuẩn thay vì lợi thế cạnh tranh.

Trong bối cảnh nguồn cung dự kiến giảm mạnh từ năm 2027, giới phân tích cho rằng thị trường Bình Dương sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn. Các dự án minh bạch pháp lý, quy hoạch bài bản và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền.

Ngược lại, những dự án thiếu hoàn chỉnh về thủ tục hoặc triển khai chậm tiến độ có thể bị đào thải khi nhà đầu tư và người mua ngày càng thận trọng.

Hà Khanh

Nguồn Doanh nhân & Pháp luật : https://doanhnhan.baophapluat.vn/sau-thoi-gian-tang-toc-mo-rong-quy-hang-thi-truong-can-ho-binh-duong-du-bao-giam-tu-nam-2027.html