Tăng mức đặt cọc, ngăn trục lợi đấu giá đất

3 giờ trướcBài gốc

Ngăn đấu giá ảo

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai, quy định một số cơ chế để ngăn các hành vi trục lợi, sai phạm, trong đó có việc bỏ cọc đấu giá đất.

Đấu giá đất tại Thanh Oai, Hà Nội năm 2024 thu hút đông đảo người dân tham gia.

Theo Nghị quyết, khi đấu giá quyền sử dụng để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm. Mức này cao hơn quy định hiện hành tại Luật Đấu giá tài sản, với yêu cầu đặt cọc 5 - 20%. Việc nâng mức tiền đặt trước với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.

Đồng thời, người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá 2 - 5 năm. Trường hợp không nộp đầy đủ tiền trúng sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm. Nghị quyết này có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027.

Trước đó, giá đất liên tục nóng lên, tập trung tại ven Hà Nội, sau đó lan sang một số tỉnh xung quanh. Giá trúng đã liên tiếp lập kỷ lục mới nhiều khu đất trên 100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi có kết quả trúng đấu giá, nhiều người trúng không hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chấp nhận mất tiền đặt trước, buộc địa phương phải tổ chức đấu giá lại.

Theo thông tin từ cơ quan chức năng Hà Nội, có phiên đấu giá ghi nhận hơn 80% số lô đất trúng đấu giá nhưng không được thanh toán đúng hạn. Hệ quả không chỉ là thất thu ngân sách trong ngắn hạn, mà còn khiến kế hoạch sử dụng đất bị đình trệ, tiến độ đầu tư công bị ảnh hưởng, đồng thời tạo ra mặt bằng giá "ảo" cho khu vực xung quanh.

Sàng lọc và ràng buộc trách nhiệm

Theo ông Nguyễn Toàn Hóa, chuyên viên Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), thực tế trên làm méo mó thị trường, gây nhiễu thông tin giá đất và ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước.

Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP là một động thái mạnh nhằm siết chặt kỷ cương, chặn đấu giá "ảo" và tăng trách nhiệm của người tham gia.

Việc nâng mức đặt cọc sẽ tác động trực tiếp đến trách nhiệm tài chính của người tham gia đấu giá, buộc các tổ chức, cá nhân phải cân nhắc kỹ năng lực và nhu cầu thực trước khi trả giá. Khi chi phí đặt cọc đủ lớn, các hành vi trả giá cao bất thường để tạo mặt bằng giá ảo rồi bỏ cọc sẽ giảm đáng kể, bởi rủi ro kinh tế là rất rõ ràng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc nâng mức tiền đặt trước lên 50% giá khởi điểm, thay cho mức 10 - 20% trước đây là cần thiết để sàng lọc các nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, ngăn chặn hành vi tham gia đấu giá chỉ nhằm đẩy giá rồi rút lui.

Quan trọng nhất là thực thi

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, chính sách này cũng đặt ra không ít vấn đề cần được nhìn nhận thấu đáo để bảo đảm hiệu quả lâu dài và tránh những tác động ngoài mong muốn.

Theo ông Chu Quốc Thái, Giám đốc Ban quản lý dự án Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô, việc nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm sẽ tạo ra áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp vừa và nhỏ có kinh nghiệm triển khai dự án, hiểu thị trường và có nhu cầu đầu tư nghiêm túc, nhưng sẽ phải cân nhắc hoặc rút lui vì không đủ năng lực tài chính để đáp ứng yêu cầu đặt cọc cao. Điều này có thể khiến số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá giảm, làm thu hẹp tính cạnh tranh của thị trường ngay từ khâu tiếp cận quỹ đất.

Chuyên gia pháp lý đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc quy định mức đặt cọc trong biên độ rất rộng, từ 10 - 50% giá khởi điểm, vừa là ưu điểm vừa tiềm ẩn rủi ro.

Một mặt, quy định này tạo dư địa linh hoạt cho địa phương; mặt khác, nếu thiếu tiêu chí rõ ràng, việc lựa chọn mức cọc cụ thể có thể gây lúng túng hoặc dẫn đến những cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Theo ông Đỉnh, nếu địa phương chọn mức đặt cọc quá cao, vô hình trung sẽ tạo ra rào cản đối với người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh. Thậm chí, trong một số kịch bản tiêu cực, có thể xảy ra hiện tượng câu kết để "thu gom" đất thông qua việc đưa ra mức cọc cao và tổ chức đấu giá dồn dập trong cùng thời điểm, khiến người dân và doanh nghiệp không kịp huy động nguồn lực tài chính.

Ông Đỉnh cho rằng, mọi chính sách dù tốt đến đâu thì điều quan trọng nhất nằm ở khâu triển khai thực thi. Địa phương cần hiểu rõ thị trường, nhu cầu của người dân và cả mối tương quan giữa giá đất theo bảng giá đất cao/thấp thế nào so với giá giao dịch phổ biến trên thị trường để quyết định "mức cọc" cho phù hợp.

"Sự chủ động, linh hoạt của cấp thực thi sẽ quyết định việc chính sách phát huy hiệu quả hay không, tránh các hành vi lách luật để trục lợi", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ứng dụng công nghệ, ngăn chặn tiêu cực

Ông Chu Quốc Thái, Giám đốc Ban QLDA Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô cũng đề xuất, cần phân loại dự án và nhà đầu tư. Với các dự án quy mô lớn, vị trí nhạy cảm, hoặc có tiền sử đấu giá phức tạp, mức đặt cọc cao là hợp lý. Ngược lại, với các dự án vừa và nhỏ, mang tính phát triển nhà ở thương mại thông thường, nên áp dụng mức đặt cọc linh hoạt hơn để bảo đảm tính cạnh tranh.

Thứ hai, cần đánh giá năng lực thực chất của nhà đầu tư ngay từ đầu, bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án và lịch sử tuân thủ pháp luật. Việc sàng lọc sớm sẽ hiệu quả hơn nhiều so với xử lý vi phạm sau đấu giá.

Thứ ba, có thể xem xét bổ sung các công cụ bảo đảm tài chính thay thế, như bảo lãnh ngân hàng hoặc ký quỹ có điều kiện, nhằm giảm áp lực dòng tiền nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm của nhà đầu tư trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, minh bạch hóa toàn bộ quy trình đấu giá và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, đấu giá trực tuyến, cơ sở dữ liệu liên thông sẽ góp phần hạn chế can thiệp chủ quan, ngăn chặn "quân xanh - quân đỏ".

Mai Thu

Vân Anh

Nguồn Xây Dựng : https://baoxaydung.vn/tang-muc-dat-coc-ngan-truc-loi-dau-gia-dat-192260113220138834.htm